Nhận định mức giá
Giá 12 tỷ cho căn nhà 5 tầng, diện tích 90m² tại quận Bình Thạnh là mức giá phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay. Vị trí nằm ở hẻm 2 mặt thoáng, cách Quận 1 chỉ 500m, thuận tiện di chuyển đến trung tâm thành phố, là điểm cộng lớn. Nhà có công năng khai thác CHDV với 10 phòng ngủ và 10 WC, đem lại doanh thu cho thuê 70 triệu/tháng, tương đương lợi suất khoảng 7%/năm nếu tính trên giá đề xuất. Đây là mức lợi nhuận khả quan so với nhiều bất động sản cho thuê khác.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Bất động sản tham khảo (Quận Bình Thạnh) | Bất động sản tham khảo (Quận 1) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 90 | 80 – 100 | 50 – 70 |
| Giá đề xuất (tỷ đồng) | 12 | 9 – 11 | 15 – 20 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 133,33 | 100 – 120 | 250 – 350 |
| Số tầng | 5 | 3 – 5 | 4 – 6 |
| Công năng sử dụng | 10 phòng ngủ, 10 WC, khai thác CHDV | Nhà ở hoặc CHDV nhỏ | Nhà ở cao cấp, văn phòng |
| Lợi suất cho thuê hàng tháng | ~7% | 5 – 6% | 6 – 8% |
So với các căn nhà ở quận Bình Thạnh khác có diện tích tương đương, giá đề xuất 12 tỷ tương đương khoảng 133 triệu/m² là cao hơn mức giá trung bình khoảng 100-120 triệu/m², tuy nhiên bù lại vị trí gần Quận 1, có khả năng khai thác CHDV 10 phòng với lợi suất khoảng 7%/năm là điểm mạnh để biện minh cho mức giá này.
So với nhà ở Quận 1, mức giá này còn khá mềm, bởi giá trung bình nhà đất ở Quận 1 thường trên 250 triệu/m², nhưng ở đây diện tích lớn và công năng khai thác cao cũng là ưu điểm.
Các lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh pháp lý sổ hồng riêng rõ ràng, không có tranh chấp hay quy hoạch treo.
- Kiểm tra tình trạng hiện tại của nhà, kết cấu mái đúc kiên cố có đảm bảo không, chi phí sửa chữa nếu cần.
- Đánh giá tính ổn định và khả năng khai thác CHDV hiện tại, khách thuê có ổn định không.
- Xem xét hẻm 2 mặt thoáng, hẻm trước 3m, liệu có thuận tiện cho xe cộ ra vào hay không.
- Thương lượng với chủ nhà về giá, có thể đề xuất mức giá khoảng 11 – 11.5 tỷ để có biên độ đàm phán, dựa trên các căn tương tự giá thấp hơn.
Đề xuất giá và chiến thuật thương lượng
Do giá đề xuất 12 tỷ đã ở mức cao hơn trung bình khu vực nhưng vẫn có lợi nhuận cho thuê tốt, bạn có thể đề xuất giá hợp lý khoảng 11 – 11.5 tỷ. Lý do thuyết phục chủ nhà:
- Giá này phản ánh sát hơn mức giá thị trường tại Bình Thạnh cho loại nhà hẻm, diện tích 90m².
- Đã tính đến chi phí duy tu bảo dưỡng và rủi ro khi khai thác CHDV.
- Giá này vẫn đảm bảo lợi suất cho thuê hấp dẫn, nhanh chóng giao dịch.
- Chứng minh các căn nhà tương tự trong khu vực có mức giá thấp hơn, tăng sức thuyết phục.
Nếu chủ nhà cứng giá, bạn nên xem xét thêm yếu tố tài chính cá nhân và mục đích sử dụng để quyết định xuống tiền hay không.
