Nhận định mức giá 40,8 tỷ cho nhà mặt tiền 7 tầng tại Quận Tân Phú
Giá 40,8 tỷ cho bất động sản diện tích 165 m² tương đương mức 247,27 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các bất động sản tương tự tại Quận Tân Phú. Tuy nhiên, với vị trí mặt tiền đường Đỗ Nhuận, nhà xây dựng kiên cố 7 tầng có hầm, thang máy, hệ thống phòng cho thuê đông đảo cùng hợp đồng thuê khoán 118 triệu/tháng hiện tại, mức giá này có thể xem xét nếu nhà đầu tư đánh giá được tiềm năng dòng tiền và khả năng phát triển kinh doanh mạnh.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem xét | Bất động sản tương tự tại Quận Tân Phú |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 165 m² | 100 – 200 m² |
| Loại hình | Nhà mặt phố 7 tầng, có hầm, thang máy, 30 phòng cho thuê | Nhà mặt phố 3-5 tầng, thường không có hầm hoặc thang máy |
| Giá/m² | 247,27 triệu/m² | 100 – 180 triệu/m² |
| Giá tổng | 40,8 tỷ | 15 – 30 tỷ |
| Dòng tiền cho thuê | 118 triệu/tháng hiện tại, có thể đạt 250 triệu/tháng nếu tự kinh doanh | 60 – 120 triệu/tháng (nhà 3-5 tầng) |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ, đất ở dân cư hiện hữu, không lộ giới | Thông thường có giấy tờ rõ ràng |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn, kết nối thuận tiện Lê Trọng Tấn – Tân Kỳ Tân Quý | Vị trí trung bình hoặc mặt ngõ |
Nhận xét và lưu ý khi quyết định xuống tiền
Mức giá 40,8 tỷ cao hơn khá nhiều mặt bằng chung nhưng có thể hợp lý trong trường hợp nhà đầu tư tận dụng được tiềm năng kinh doanh mặt bằng, cho thuê phòng hoặc khai thác dịch vụ với dòng tiền hấp dẫn.
Nếu mua để đầu tư cho thuê thì cần cân nhắc rủi ro hợp đồng thuê khoán chỉ còn gần 1 năm, đồng thời tính toán chi phí bảo trì, hoàn thiện PCCC và vận hành thang máy.
Pháp lý chuẩn, đất không thuộc diện quy hoạch lộ giới là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Nên kiểm tra kỹ các khoản vay ngân hàng đang thế chấp tài sản để đảm bảo việc chuyển nhượng diễn ra thuận lợi, tránh tranh chấp.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích so sánh, mức giá hợp lý hơn có thể dao động trong khoảng 32 – 35 tỷ, tương đương 194 – 212 triệu/m², vẫn cao nhưng phù hợp với lợi thế vị trí và kết cấu tài sản.
Lý do thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Thời gian hợp đồng thuê khoán còn gần 1 năm, gây rủi ro dòng tiền ngắn hạn.
- Chi phí hoàn thiện hệ thống PCCC và vận hành thang máy có thể phát sinh.
- Thị trường hiện nay có nhiều lựa chọn cạnh tranh với mức giá thấp hơn.
- Phương án đầu tư dài hạn cần tính đến chi phí duy trì và cải tạo nếu xây thêm 20 phòng.
Bạn có thể đề nghị đặt cọc trước để chứng minh thiện chí, đồng thời thương thảo giảm giá 10-20% so với giá chào bán ban đầu, nhấn mạnh đến các yếu tố chi phí phát sinh và rủi ro hợp đồng thuê để thuyết phục chủ nhà.
