Check giá "CHDV MỚI DÒNG TIỀN, SỔ RIÊNG."

Nhận định về mức giá 20 tỷ cho căn hộ dịch vụ 382m² tại TP. Thủ Đức

Giá 20 tỷ tương đương 52,36 triệu/m² cho căn hộ dịch vụ (CHDV) 3 tầng, 20 phòng, tọa lạc tại 249B, phường Tân Phú, TP. Thủ Đức là mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường hiện tại.

Trong phân khúc căn hộ dịch vụ mini tại khu vực này, giá trung bình giao động từ khoảng 35 – 45 triệu/m² tùy vị trí, tiện ích và pháp lý. Với vị trí gần các tiện ích lớn như Bệnh viện Ung Bướu mới, Bến xe Miền Đông, Đại học Quốc gia, sân golf và tuyến metro Suối Tiên, dự án có nhiều lợi thế về mặt vị trí và tiềm năng khai thác cho thuê.

Phân tích chi tiết và so sánh giá

Nhận xét và lời khuyên khi quyết định xuống tiền

Ưu điểm:

• Vị trí “vàng” với nhiều tiện ích, thuận tiện giao thông và tiềm năng phát triển mạnh mẽ.
• Pháp lý đầy đủ, sổ hồng riêng và giấy phép kinh doanh, PCCC rõ ràng, đảm bảo an toàn pháp lý.
• Kết cấu xây dựng 3 tầng với 20 phòng phù hợp khai thác dịch vụ lưu trú, cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn.

Nhược điểm và rủi ro cần lưu ý:

• Giá bán hiện tại cao hơn mức trung bình thị trường, cần đánh giá kỹ khả năng sinh lời thực tế và tỷ suất lợi nhuận so với số vốn bỏ ra.
• Doanh thu cho thuê khoảng 85 triệu/tháng tương đương 1 tỷ 20 triệu/năm, tỷ suất lợi nhuận khoảng 6%/năm chưa bao gồm chi phí vận hành, thuế và rủi ro trống phòng.
• Tiềm năng tăng giá phụ thuộc vào sự phát triển tiếp tục của hạ tầng và khu vực xung quanh.

Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng

Dựa trên các phân tích trên, mức giá hợp lý hơn nên dao động khoảng 17 – 18 tỷ đồng (khoảng 44,5 – 47 triệu/m²). Mức giá này vừa tạo biên lợi nhuận phù hợp cho người mua, vừa hợp lý so với mặt bằng chung khu vực.

Để thuyết phục chủ bất động sản giảm giá, bạn có thể đưa ra các lập luận sau:

• Phân tích về tỷ suất lợi nhuận thực tế và rủi ro vận hành, cho thấy mức giá hiện tại khá cao so với doanh thu.
• Nhấn mạnh việc đầu tư nâng cấp, sửa chữa hoặc chi phí quản lý vận hành có thể phát sinh, làm giảm lợi nhuận ròng.
• Tham khảo các dự án tương tự đang giao dịch với giá thấp hơn làm cơ sở thương lượng.
• Đưa ra sự cam kết mua nhanh nếu giá cả có thể thương lượng hợp lý, tạo động lực cho bên bán.

Kết luận

Việc xuống tiền với mức giá 20 tỷ đồng chỉ nên cân nhắc nếu bạn đánh giá rất cao tiềm năng tăng giá trong tương lai gần hoặc có kế hoạch khai thác dịch vụ tối ưu để nâng cao doanh thu. Nếu không, việc thương lượng giảm giá về khoảng 17 – 18 tỷ sẽ là lựa chọn an toàn và hợp lý hơn.