Nhận định chung về mức giá 13,3 tỷ đồng cho căn CHDV tại Phạm Văn Hai, Tân Bình
Mức giá 13,3 tỷ đồng tương đương khoảng 120,91 triệu đồng/m² cho căn nhà 6 tầng xây BTCT với 16 phòng tại vị trí Phạm Văn Hai, Quận Tân Bình là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các căn nhà cho thuê dạng căn hộ dịch vụ (CHDV) trong khu vực.
Tuy nhiên, nếu xét đến các yếu tố kết cấu 6 tầng, diện tích 110 m², 16 phòng đầy đủ nội thất cao cấp, hẻm xe hơi thuận tiện, cùng với vị trí trung tâm Tân Bình gần sân bay và các tiện ích ngoại khu, thì mức giá này có thể chấp nhận được trong một số trường hợp nhất định.
Phân tích chi tiết, so sánh giá thị trường khu vực
| Tiêu chí | BĐS đang xem | Tham khảo BĐS tương tự khu vực Tân Bình (2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 110 | 90 – 130 |
| Số tầng | 6 tầng | 4 – 6 tầng |
| Số phòng | 16 phòng | 12 – 18 phòng |
| Giá bán (tỷ đồng) | 13,3 | 9 – 12 (cho CHDV tương tự) |
| Giá/m² (triệu đồng) | 120,91 | 80 – 110 |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, Phạm Văn Hai, Tân Bình | Gần trung tâm, hẻm xe hơi, tiện giao thông |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đầy đủ, rõ ràng |
| Tiện ích & nội thất | Nội thất cao cấp, đầy đủ | Khá tương đồng |
Đánh giá và nhận xét về mức giá
Giá 13,3 tỷ đồng được xem là khá cao so với mức giá tham khảo đối với các căn CHDV cùng khu vực, dao động từ 9 đến 12 tỷ đồng. Sự chênh lệch khoảng 10-20% cho thấy mức giá này chỉ phù hợp nếu căn nhà có các ưu thế nổi bật như nội thất siêu cao cấp, hẻm rộng, thiết kế hiện đại hoặc có khách thuê ổn định, dòng tiền cho thuê tốt (90 triệu/tháng), tỷ suất sinh lời hấp dẫn trên vốn đầu tư.
Đặc biệt, vị trí Phạm Văn Hai thuộc Tân Bình được đánh giá là khu vực phát triển mạnh về dịch vụ cho thuê căn hộ và CHDV, gần sân bay Tân Sơn Nhất, thuận tiện giao thông và nhiều tiện ích, nhưng cũng có nhiều lựa chọn trong phân khúc tương tự.
Lưu ý khi cân nhắc đầu tư và xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp, các giấy tờ xây dựng, phòng cháy chữa cháy đầy đủ.
- Xác nhận tình trạng thực tế của căn nhà: Nội thất, hệ thống điện nước, an ninh, hạ tầng xung quanh.
- Đánh giá năng lực quản lý và vận hành CHDV nếu bạn không trực tiếp quản lý.
- Xem xét dòng tiền cho thuê hiện tại và tiềm năng tăng giá cho thuê trong tương lai.
- So sánh với các dự án mới hoặc bất động sản cùng khu vực để tránh mua với giá quá cao.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích thị trường hiện tại, mức giá hợp lý hơn nên dao động trong khoảng 11 – 11,8 tỷ đồng, tương đương từ 100 – 107 triệu đồng/m².
Trước khi thương lượng, bạn cần chuẩn bị các luận điểm sau:
- So sánh giá với các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công trong khu vực.
- Nhấn mạnh đến các chi phí cần đầu tư thêm (nếu có) để nâng cấp hoặc sửa chữa.
- Đưa ra thực tế thị trường hiện tại có nhiều lựa chọn với giá tốt hơn.
- Giải thích về mức sinh lời kỳ vọng với giá mua thấp hơn nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Bạn có thể bắt đầu đàm phán với mức giá khoảng 11 tỷ đồng, đồng thời thể hiện thiện chí mua nhanh nếu giá cả hợp lý, từ đó tạo áp lực nhẹ để chủ nhà cân nhắc giảm giá.
