Nhận định về mức giá 23 tỷ cho căn CHDV Phan Xích Long, Quận Phú Nhuận
Với diện tích 128m² và vị trí tại khu vực Phan Xích Long – Phan Tây Hồ, Quận Phú Nhuận, mức giá 23 tỷ đồng tương đương khoảng 179,69 triệu đồng/m² cho một tòa nhà căn hộ dịch vụ (CHDV) 7 tầng có hầm, thang máy và nội thất cao cấp là hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Phú Nhuận là quận trung tâm, có vị trí đắc địa, giao thông thuận tiện, đặc biệt khu vực Phan Xích Long vốn là nơi tập trung nhiều dự án căn hộ cho thuê và bất động sản thương mại phát triển mạnh. Việc tòa nhà có 12 căn hộ dịch vụ cao cấp, mặt bằng kinh doanh, hệ thống PCCC đạt chuẩn và thang máy hầm đến tầng 6 càng làm tăng thêm giá trị tài sản.
Phân tích chi tiết và so sánh mức giá
| Yếu tố | Thông tin tài sản | Giá trị thị trường tham khảo | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Phan Tây Hồ, Phường 7, Quận Phú Nhuận, hẻm ô tô thông thoáng | Giá đất và nhà khu vực trung tâm Quận Phú Nhuận thường dao động từ 150 – 200 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền | Vị trí gần mặt tiền, hẻm ô tô rộng giúp tăng tính thanh khoản và giá trị bất động sản |
| Diện tích | 128 m² (5.6 x 23 m) | Tòa nhà diện tích lớn tại khu vực trung tâm thường có giá/m² cao hơn do tính khan hiếm | Diện tích đủ lớn và vuông vức thuận tiện cho phát triển căn hộ dịch vụ |
| Kết cấu và tiện ích | 7 tầng BTCT, hầm, thang máy 450kg, 12 căn hộ dịch vụ, mặt bằng kinh doanh | Các dự án căn hộ dịch vụ mới xây dựng, đầy đủ tiện nghi có giá thuê từ 10-15 triệu/tháng/căn tương đương mức đầu tư cao | Cấu trúc nhà hiện đại, hầm xe, thang máy giúp tăng giá trị sử dụng và thu hút khách thuê |
| Giá thuê hiện tại | 85 triệu/tháng (hợp đồng thuê khoán), có thể đạt >100 triệu/tháng nếu tự vận hành | Lợi suất thuê (giá thuê/năm so với giá mua) khoảng 4.4% – 5.2%/năm | Lợi suất cho thuê này là mức ổn định và hấp dẫn so với các loại hình đầu tư căn hộ dịch vụ cùng khu vực |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, đã hoàn công năm 2023 | Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng giúp giao dịch nhanh chóng và an toàn | Điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro pháp lý khi đầu tư |
Lưu ý khi quyết định đầu tư
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê hiện tại: Đảm bảo tính ổn định và khả năng chuyển giao hợp đồng thuê để duy trì dòng tiền.
- Khả năng vận hành: Nếu tự quản lý, cần có kế hoạch khai thác để tăng thu nhập >100 triệu/tháng như đề xuất.
- Chi phí bảo trì và vận hành: Tòa nhà mới xây cần dự trù chi phí vận hành, bảo dưỡng thang máy, hệ thống PCCC.
- Thẩm định pháp lý: Mặc dù đã có sổ hồng riêng, nên kiểm tra kỹ giấy tờ liên quan và quy hoạch khu vực.
- Thị trường cho thuê: Phân tích khách thuê mục tiêu (nhân sự văn phòng, chuyên gia) và khả năng duy trì công suất phòng 100% lâu dài.
Kết luận
Mức giá 23 tỷ đồng cho tòa nhà căn hộ dịch vụ tại vị trí đắc địa trung tâm Quận Phú Nhuận với đầy đủ tiện ích, pháp lý minh bạch và hợp đồng thuê ổn định là hợp lý và đáng đầu tư nếu nhà đầu tư có kế hoạch quản lý hiệu quả và đánh giá đúng tiềm năng cho thuê trong dài hạn.
Tuy nhiên, cần thận trọng kiểm tra kỹ các yếu tố vận hành và pháp lý để đảm bảo dòng tiền ổn định và tránh rủi ro không mong muốn.
![[PHÚ NHUẬN] BÁN NHÀ MẶT TIỀN HUỲNH VĂN BÁNH, 4 TẦNG, 5 PN, CHỈ 10,9 TỶ](https://cdn.timnhatot.com/img/31669/14135f9494b9bee2111e0420792f0f11.jpg?class=thumbnail)
