Thẩm định giá trị thực:
Nhà CHDV 4 tầng, diện tích đất 40,15 m², tổng giá 6,7 tỷ tương đương giá trên m² đất khoảng 166,87 triệu đồng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng Quận 10, đặc biệt là khu vực Tô Hiến Thành – Phường 15, tuy nhiên cần lưu ý đây là nhà 4 tầng, khai thác CHDV gồm 4 studio với dòng tiền thuê ổn định 27-28 triệu/tháng.
Đối với nhà CHDV, giá trị thực nên được đánh giá dựa trên khả năng sinh lời (dòng tiền thuê) và tiềm năng tăng giá. Nếu lấy chỉ tiêu lợi nhuận ròng tối thiểu 6%/năm, thì tài sản này cần tạo ra khoảng 400 triệu đồng lợi nhuận/năm. Với thu nhập 27-28 triệu/tháng, tổng thu nhập 1 năm khoảng 324-336 triệu, chưa trừ chi phí vận hành, bảo trì, thuế. Như vậy, lợi suất thực tế thấp hơn kỳ vọng đầu tư chuẩn, cho thấy giá đang bị đẩy cao.
Về kết cấu, nhà 4 tầng còn khá mới (không có thông tin nhà cũ) nhưng do thuộc dạng nhà hẻm (2 mặt hẻm), cần kiểm tra kỹ về hẻm có đủ rộng để vận hành CHDV ổn định, tránh rủi ro quay đầu xe hay cấp cứu.
Tóm lại, giá 6,7 tỷ khá cao so với diện tích đất và thu nhập cho thuê hiện tại, có thể đang bị đẩy giá khoảng 10-15% so với giá trị thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 2 mặt hẻm, giúp tăng khả năng thông thoáng, dễ dàng vận chuyển, đặc biệt quý hiếm trong khu vực Quận 10 vốn hẻm nhiều chật hẹp.
- Bề ngang nhà lớn – điều này rất quý hiếm với diện tích đất gần 40 m², tạo điều kiện bố trí studio hợp lý, tối ưu không gian cho thuê.
- Vị trí gần ĐH Bách Khoa, Metro CMT8 – khu vực có nhu cầu thuê trọ rất cao, đặc biệt đối tượng sinh viên, người đi làm trẻ.
- Đã khai thác kín phòng, bàn giao toàn bộ nội thất và quy trình vận hành, giúp người mua tiết kiệm thời gian và công sức quản lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đặc điểm hiện tại, nhà phù hợp nhất để tiếp tục khai thác CHDV (cho thuê căn hộ dịch vụ), dòng tiền ổn định và có thể tăng giá theo thời gian. Nếu mua để ở sẽ không tối ưu vì diện tích nhỏ và kết cấu phục vụ cho thuê. Đầu tư xây mới chưa thực sự hợp lý do chi phí xây dựng cao, trong khi dòng tiền thuê hiện tại đã ổn định. Ngoài ra, nhà cũng không phù hợp làm kho xưởng do vị trí và kết cấu nhà ở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lý Thường Kiệt, Q10) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Tri Phương, Q10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 40,15 | 42 | 38 |
| Giá bán (tỷ) | 6,7 | 6,3 | 6,9 |
| Giá/m² (triệu) | 166,87 | 150 | 181,5 |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Loại hình | CHDV 4 studio, 2 mặt hẻm | Nhà hẻm, 3 phòng trọ | Nhà mặt tiền hẻm, 5 phòng trọ |
| Dòng tiền thuê/tháng (triệu) | 27-28 | 22-24 | 30-32 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra rộng và khả năng quay đầu xe ở 2 mặt hẻm để đảm bảo vận hành CHDV không bị gián đoạn.
- Xác minh tình trạng pháp lý sổ đất, tránh tranh chấp, quy hoạch cấm xây hoặc lộ giới mở rộng đường.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng, điện nước, phòng cháy chữa cháy của nhà 4 tầng, đảm bảo an toàn và chuẩn cho mô hình CHDV.
- Kiểm tra nội thất và quy trình vận hành bàn giao có đầy đủ, rõ ràng, tránh phát sinh chi phí quản lý sau này.
- Đánh giá khả năng tăng giá trong tương lai dựa trên quy hoạch Quận 10, đặc biệt các dự án Metro và phát triển hạ tầng xung quanh.
