Thẩm định giá trị thực:
Nhà tọa lạc trên đường Vũ Tùng, Phường 2, Bình Thạnh, diện tích đất 87 m², xây 4 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 261 m², giá bán 11,9 tỷ đồng. Đơn giá/m² sử dụng ~45,6 triệu đồng/m² (11,9 tỷ / 261 m²), trong khi giá/m² đất theo tin là 136,78 triệu/m² thì rõ ràng giá bán không tính thuần đất mà bao gồm cả nhà và kết cấu xây dựng.
Đây là nhà hẻm ô tô, xây 4 tầng với 28 phòng trọ đã tận dụng tối đa diện tích, hiện đang cho thuê kín với thu nhập 70 triệu/tháng. So sánh với giá xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây mới 4 tầng khoảng 1,6 – 1,8 tỷ đồng, giá nhà đất 11,9 tỷ là khá cao nhưng hợp lý nếu tính dòng tiền cho thuê ổn định lâu dài.
Nhận xét về giá: Giá 11,9 tỷ tương đương ~137 triệu/m² đất, là mức rất cao so với mặt bằng Bình Thạnh, tuy nhiên căn nhà đang khai thác 28 phòng trọ full kín với dòng tiền ổn định khoảng 70 triệu/tháng (~7%/năm), đây là mức lợi suất phù hợp cho loại BĐS cho thuê dài hạn. Giá này có thể chấp nhận nếu người mua ưu tiên dòng tiền và vị trí gần nhiều trường đại học lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí nhà nằm ngay hẻm ô tô, thuận tiện giao thông, sắp tới mở đường mặt tiền xuyên tâm ĐBP tăng giá mạnh.
- Diện tích và kết cấu 4 tầng với 28 phòng trọ, thiết kế có giếng trời giúp thông thoáng, tận dụng tối đa diện tích.
- Đang khai thác cho thuê full kín, dòng tiền ổn định 70 triệu/tháng, rất hiếm trong khu vực có sản phẩm tương tự.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ, không cần lo lắng về thủ tục.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để làm căn hộ dịch vụ (CHDV) cho thuê dài hạn, tận dụng dòng tiền hiện tại. Nếu đầu tư thêm có thể cải tạo nâng cấp để tăng giá thuê hoặc chuyển đổi sang căn hộ mini cho thuê. Không phù hợp để ở thực vì thiết kế 28 phòng nhỏ, ít tiện nghi sinh hoạt cá nhân. Đầu tư xây mới cũng chưa chắc mang lại lợi nhuận cao hơn do chi phí xây dựng và thời gian thu hồi vốn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Điện Biên Phủ) | Đối thủ 2 (Đường Vũ Tùng, gần đó) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 87 | 90 | 80 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 261 (4 tầng) | 250 (3 tầng) | 230 (4 tầng) |
| Giá bán (tỷ) | 11,9 | 10,5 | 9,8 |
| Giá/m² đất (triệu) | 137 | 117 | 122 |
| Hình thức cho thuê | CHDV 28 phòng, full kín | Nhà ở + phòng trọ ít hơn | Nhà trọ nhỏ, chưa full |
| Hẻm | Ô tô | Ô tô | Xe máy |
| Tiềm năng vị trí | Sắp mở đường mặt tiền xuyên tâm | Đường chính đã ổn định | Hẻm nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy vì nhà nhiều phòng trọ dễ phát sinh rủi ro.
- Xác minh quy hoạch mở đường mặt tiền xuyên tâm, thời gian và phạm vi chính xác để đảm bảo không bị ảnh hưởng cưỡng chế.
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ kỹ lưỡng, tránh tranh chấp đất do vị trí sát các dự án lớn.
- Đánh giá tình trạng nội thất, bảo trì bảo dưỡng các phòng trọ để tránh phát sinh chi phí lớn sau mua.
- Kiểm tra hẻm xe hơi có thuận tiện quay đầu xe, tránh tắc nghẽn giao thông làm giảm giá trị cho thuê.
