Nhận xét về mức giá 13,5 tỷ đồng cho nhà hẻm xe hơi Lạc Long Quân, Quận Tân Bình
Giá 13,5 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 150 m², mặt tiền 5m, trong hẻm xe hơi 6m tại quận Tân Bình là mức giá khá cao so với mặt bằng chung. Nhưng điều này có thể hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt như vị trí cực kỳ đắc địa, tiện ích xung quanh đầy đủ, và tiềm năng phát triển hoặc khai thác kinh doanh cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV).
Phân tích chi tiết so sánh giá
| Tiêu chí | Nhà Lạc Long Quân, Tân Bình | Nhà hẻm xe hơi khu vực Tân Bình (Tham khảo) | Nhà mặt tiền khu vực Tân Bình (Tham khảo) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 150 | 100 – 150 | 100 – 200 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 13,5 | 7 – 11 | 20 – 30 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 90 | 55 – 90 | 150 – 200 |
| Kết cấu | Cấp 4, 1 lầu cải tạo | Nhà xây mới hoặc cấp 4 | Nhà xây mới hoặc mặt bằng kinh doanh |
| Vị trí | Hẻm xe hơi 6m, gần chợ Tân Bình, ngã tư Bảy Hiền | Hẻm xe hơi 4-6m, cách đường lớn 100-200m | Mặt tiền đường lớn |
| Tiện ích | Gần chợ, giao thông thuận tiện | Tương tự | Đầy đủ, đa dạng, phù hợp kinh doanh |
Nhận định và lưu ý khi xuống tiền
Mức giá 13,5 tỷ đồng tương đương 90 triệu đồng/m² là khá cao cho nhà trong hẻm cấp 4 tại khu vực Tân Bình. Nếu bạn mua để xây mới, phát triển căn hộ dịch vụ cho thuê thì mức giá này có thể chấp nhận được do vị trí gần chợ Tân Bình và ngã tư Bảy Hiền, khu vực có nhu cầu thuê cao.
Tuy nhiên, nếu mục đích mua để ở hoặc đầu tư dài hạn không cho thuê thì mức giá này có thể chưa hợp lý, bởi nhà chưa xây mới, hẻm không phải mặt tiền đường lớn và giá đất trong hẻm thường thấp hơn mặt tiền đáng kể.
Các lưu ý quan trọng trước khi xuống tiền:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch.
- Đánh giá kỹ chất lượng kết cấu hiện tại và chi phí xây dựng lại nếu cần.
- Xem xét khả năng triển khai căn hộ dịch vụ hoặc chia tách nền để tăng giá trị.
- Thương lượng giá với chủ nhà dựa trên thực trạng nhà, tiềm năng khai thác.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích giá khu vực, tôi đề xuất mức giá hợp lý hơn là 11 – 12 tỷ đồng, tương đương 73 – 80 triệu đồng/m². Mức giá này phản ánh đúng vị trí trong hẻm, kết cấu hiện tại và khả năng đầu tư xây mới.
Cách thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Nhấn mạnh việc kết cấu nhà cấp 4 hiện tại không thể ở ngay, cần đầu tư xây mới tốn chi phí.
- Phân tích giá thị trường các căn nhà tương tự trong hẻm xe hơi khu vực Tân Bình có giá thấp hơn đáng kể.
- Nêu rõ chi phí phát sinh khi xây dựng, thời gian hoàn vốn nếu mua đầu tư.
- Đưa ra đề nghị hợp tác nhanh, thanh toán nhanh để giảm thiểu rủi ro cho bên bán.
