Nhận định mức giá bất động sản tại Đường Hồ Bá Phấn, Phường Phước Long A, TP. Thủ Đức
Giá chào bán: 150 tỷ đồng trên diện tích đất khoảng 1.866 m² (40m x 47m), tương đương giá khoảng 80,39 triệu đồng/m².
Bất động sản này là nhà mặt phố, mặt tiền, hiện trạng gồm 3 dãy trọ 31 phòng và căn nhà chính 5 phòng ngủ, tổng số phòng ngủ nhiều hơn 10, số phòng vệ sinh nhiều hơn 6, nội thất đầy đủ, có sổ hồng chính chủ. Thu nhập cho thuê ước tính khoảng 100 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, mức giá 150 tỷ đồng được đánh giá là cao nếu so sánh với mặt bằng giá khu vực và tiềm năng sử dụng đất thực tế. Dưới đây là phân tích chi tiết và so sánh để minh chứng.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Bất động sản đang bán | BĐS tham khảo tại Phường Phước Long A và TP. Thủ Đức (2023-2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 1.866 | 100 – 2.000 (đa dạng lô đất) |
| Giá/m² (triệu đồng) | 80,39 | 35 – 65 (khu vực mặt tiền đường Hồ Bá Phấn, Phước Long A) |
| Loại hình | Nhà mặt phố, mặt tiền, hiện trạng 3 dãy trọ + nhà chính | Nhà phố, đất nền, nhà trọ, nhà phố kinh doanh |
| Giá trị cho thuê hàng tháng | ~100 triệu đồng | 20 – 50 triệu đồng với các căn tương tự |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng chính chủ, full thổ cư | Đầy đủ sổ đỏ, thổ cư |
Nhận xét chi tiết
– Giá trên 80 triệu/m² là mức khá cao so với mặt bằng chung của khu vực Phước Long A, TP. Thủ Đức, nơi giá đất mặt tiền đường Hồ Bá Phấn thường dao động từ 35 đến 65 triệu đồng/m² tùy vị trí và tiềm năng phát triển.
– Thu nhập cho thuê 100 triệu/tháng tương đương khoảng 1,2 tỷ/năm, tức lợi suất cho thuê khoảng 0.8%/năm trên tổng giá trị 150 tỷ, khá thấp so với mức kỳ vọng lợi suất từ 4-6% trong phân khúc nhà trọ hoặc căn hộ dịch vụ.
– Tài sản hiện tại là 3 dãy trọ và nhà chính, phù hợp với đầu tư cho thuê, tuy nhiên nếu muốn phát triển thêm các dự án như căn hộ dịch vụ, khách sạn, tòa nhà văn phòng thì cần đầu tư xây dựng mới và có thể áp lực về chi phí và thời gian.
– Pháp lý rõ ràng, diện tích lớn, vị trí mặt tiền thuận lợi là điểm cộng lớn, tuy nhiên mức giá cần cân nhắc để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Đề xuất mức giá hợp lý và lời khuyên thương lượng
Dựa trên phân tích thị trường và so sánh giá khu vực, mức giá hợp lý nên là từ 100 đến 120 tỷ đồng, tương đương khoảng 53-64 triệu đồng/m². Đây là mức giá phản ánh sát giá thị trường, đồng thời đảm bảo tỷ suất lợi nhuận cho thuê và khả năng phát triển dự án trong tương lai.
Lý do đề xuất mức giá này:
- Đảm bảo giá đất không vượt quá mặt bằng chung khu vực, tăng sức hấp dẫn cho nhà đầu tư.
- Khả năng thương lượng khi chủ sở hữu đang cần bán gấp và có thể giảm giá để tăng tốc giao dịch.
- Duy trì tiềm năng phát triển dự án với chi phí hợp lý.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá đề xuất, cần tập trung vào các luận điểm như:
- Phân tích kỹ lưỡng giá thị trường xung quanh và các giao dịch tương tự gần đây.
- Nêu rõ lợi ích của việc bán nhanh, giảm thiểu rủi ro trượt giá do thị trường có thể biến động.
- Chứng minh khả năng thanh khoản tốt khi giá đề xuất phù hợp hơn với nhu cầu của nhà đầu tư.
- Đề nghị phương án thanh toán linh hoạt, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhà.
Kết luận
Mức giá 150 tỷ đồng hiện tại là cao hơn đáng kể so với giá thị trường cho loại hình bất động sản và vị trí này. Để đảm bảo hiệu quả đầu tư và khả năng sinh lợi, nhà đầu tư nên đề xuất mức giá trong khoảng 100-120 tỷ đồng. Thương lượng thành công mức giá này sẽ giúp cân bằng lợi ích giữa người bán và người mua trong bối cảnh thị trường hiện nay.
