Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất công nhận là 49,3m², nhà 4 tầng với 4 phòng ngủ, 4 phòng tắm, kết cấu 1 trệt 2 lầu sân thượng. Nhà xây mới đẹp 100% nên giá trị xây dựng được tính theo mức hoàn thiện hiện nay khoảng 6.5 triệu/m² sàn (trung bình). Tổng diện tích sàn ước tính: 3,7m x 13m x 4 tầng = 192,4m² sàn.
Chi phí xây mới ước tính: 192,4m² x 6.5 triệu = 1,25 tỷ đồng.
Giá bán 7,68 tỷ tương đương đơn giá đất + nhà là: 7,68 tỷ / 49,3m² = 155,7 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với khu vực Tân Bình, dù nhà mới nhưng đường hẻm trước nhà chỉ 3,5m, hạn chế khả năng ô tô lưu thông, làm giảm giá trị sử dụng và tính thanh khoản.
Nhận xét về giá: Giá đang bị đẩy cao khoảng 25-30% so với mặt bằng chung nhà 4 tầng mới cùng khu vực có hẻm rộng hơn (5-6m). Với hẻm nhỏ như thế này, người mua nên thương lượng giảm giá mạnh mới hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới xây 100%, thiết kế hiện đại, không gian thoáng đãng phù hợp gia đình đông người hoặc kết hợp kinh doanh nhỏ.
- Vị trí trung tâm Phường 10, kết nối nhanh ra các trục đường lớn như Lạc Long Quân, Ngã Tư Bảy Hiền, sân bay Tân Sơn Nhất chỉ 5km, rất thuận tiện giao thông.
- Nhà có sân thượng rộng, phòng bếp và phòng ăn riêng biệt, phù hợp nhu cầu ở thực.
- Mặt tiền 3,7m hơi khiêm tốn, bù lại nhà nở hậu nhẹ giúp tăng diện tích sử dụng phía trong.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất với người mua có nhu cầu ở thực hoặc kết hợp kinh doanh văn phòng nhỏ, spa, hoặc homestay cho thuê vì vị trí trung tâm, gần tiện ích. Không phù hợp để đầu tư xây lại do diện tích đất nhỏ, hẻm nhỏ khó tiếp cận xe tải lớn. Cũng không lý tưởng làm kho xưởng do vị trí và cấu trúc nhà không phù hợp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lạc Long Quân) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Văn Thụ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 49,3 | 60 | 52 |
| Hẻm trước nhà (m) | 3,5 | 5,0 | 6,0 |
| Số tầng | 4 | 4 | 3 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 7,68 | 7,2 | 6,8 |
| Đơn giá đất (triệu/m²) | 155,7 | 120 | 131 |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ | Sổ hồng | Sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, đảm bảo không vướng quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Do hẻm nhỏ 3,5m: kiểm tra khả năng quay đầu xe, lưu thông ô tô, tránh tình trạng bất tiện khi ở hoặc kinh doanh.
- Kiểm tra hiện trạng xây dựng và chất lượng hoàn thiện, đảm bảo không có lỗi thấm dột, nứt tường do nhà mới nhưng cần xác nhận thực tế.
- Kiểm tra hướng nhà, phong thủy nở hậu nhẹ có thể tốt nhưng cần xác nhận không có điểm hung (gần cột điện, trụ viễn thông).
- Xác minh quy hoạch khu vực có bị hạn chế xây dựng cao tầng hay không để dự đoán tiềm năng tăng giá.