Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê có diện tích 35 m² với 1 lầu (gác xép), tọa lạc trên phố Nguyễn Xiển, quận Thanh Xuân – khu vực có mật độ dân cư đông đúc và phát triển nhanh. Với mức giá 5 triệu đồng/tháng, ta có đơn giá thuê khoảng ~143.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến cho nhà cấp 4 hoặc nhà nhỏ khép kín trong khu vực Thanh Xuân, đặc biệt với nhà có gác xép, trần cao tạo cảm giác thoáng hơn.
Phố Nguyễn Xiển nằm gần các trục giao thông lớn như Khuất Duy Tiến, có nhiều tiện ích và dịch vụ xung quanh, tăng giá trị sử dụng thực tế. Tuy nhiên, nhà có đường trước nhà chỉ 3m, khá nhỏ, gây hạn chế về phương tiện di chuyển và tiện lợi.
Đây không phải bất động sản đất trống để đầu tư sinh lời dài hạn mà là sản phẩm cho thuê phục vụ nhu cầu ở thực hoặc văn phòng nhỏ, nên chi phí xây dựng mới hay giá đất không phải tiêu chí chính.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Gần trục đường lớn Nguyễn Xiển – Khuất Duy Tiến kéo dài, thuận tiện di chuyển và tiếp cận các tiện ích.
- Nhà có gác xép và trần cao tạo không gian sử dụng hiệu quả hơn so với nhà một tầng thông thường.
- Hướng Nam giúp nhà mát mẻ, thoáng khí, phù hợp với khí hậu miền Bắc.
- Cách ô tô chỉ 10m, thuận tiện nhưng vẫn giữ được sự yên tĩnh do nằm trong ngõ nhỏ.
- Trang bị đầy đủ tiện nghi như điều hòa, nóng lạnh là điểm cộng lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất cho thuê làm phòng ở hoặc văn phòng nhỏ, dành cho người độc thân hoặc gia đình nhỏ. Với diện tích và kết cấu hiện tại, không phù hợp để làm kho xưởng hoặc đầu tư xây mới do diện tích hạn chế, đường trước nhà nhỏ.
Có thể khai thác dòng tiền ổn định dài hạn từ khách thuê có nhu cầu thực tế tại khu vực này.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà Nguyễn Xiển, 30 m²) | Đối thủ 2 (Nhà Khuất Duy Tiến, 40 m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 35 m² | 30 m² | 40 m² |
| Giá thuê | 5 triệu/tháng | 4.5 triệu/tháng | 5.5 triệu/tháng |
| Đường trước nhà | 3 m (hẻm nhỏ) | 4 m (hẻm trung bình) | 5 m (ngõ rộng) |
| Tiện nghi | Điều hoà, nóng lạnh, gác xép | Điều hoà, không gác xép | Điều hoà, nóng lạnh, gác xép |
| Vị trí | Gần đường lớn, cách ô tô 10 m | Gần chợ, ô tô cách 15 m | Gần trục lớn, ô tô cách 8 m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hiện trạng nhà xem có thấm dột, ẩm mốc ở gác xép hay không do nhà cũ.
- Đường trước nhà 3m, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, tránh bất tiện cho khách thuê có ô tô hoặc xe tải nhỏ.
- Xác minh rõ ràng về quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, điều hòa và thiết bị nóng lạnh để tránh phát sinh chi phí sửa chữa sau này.
Nhận xét về giá: Giá cho thuê 5 triệu/tháng là mức phù hợp với diện tích và vị trí nhà trong khu vực Thanh Xuân, không bị đẩy giá quá cao so với thị trường. Tuy nhiên, do đường hẻm nhỏ chỉ 3m và nhà có phần cũ, người thuê nên thương lượng giảm giá khoảng 5-10% để bù trừ rủi ro và chi phí bảo trì. Nếu cần sự tiện nghi cao hơn hoặc lối đi rộng rãi, có thể xem xét các đối thủ có giá thuê tương đương nhưng đường rộng hơn.
