Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng diện tích đất 3x25m = 75m² thực tế, công nhận 67,1m², diện tích sàn 82,1m², giá bán 5,2 tỷ VND. Tính đơn giá thực tế trên diện tích đất công nhận: 5,2 tỷ / 67,1m² ≈ 77,5 triệu/m² đất, đúng như mô tả.
So sánh với mặt bằng giá đất Quận 8 hiện nay, khu vực gần chợ Nhị Thiên Đường giá đất thổ cư trung bình từ 50-70 triệu/m² tùy vị trí và hẻm. Giá 77,5 triệu/m² đã ở mức cao, thể hiện nhà xây mới, nội thất cao cấp và vị trí gần chợ thuận tiện.
Về kết cấu, nhà mới 2 tầng, diện tích sàn 82,1m², nếu xây mới với chi phí xây dựng hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng chi phí xây dựng rơi vào khoảng 500-575 triệu đồng. Như vậy, giá đất thực đã chiếm phần lớn giá trị căn nhà.
Nhận xét về giá: Giá này có thể xem là hơi cao so với mặt bằng chung Quận 8, đặc biệt do chiều ngang chỉ 3m và hẻm nhỏ 2,5m. Người mua cần cân nhắc kỹ về thanh khoản và khả năng tăng giá trong tương lai.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần chợ Nhị Thiên Đường – thuận tiện cho sinh hoạt, mua bán hàng ngày.
- Nhà mới xây, 3 phòng ngủ trong đó có phòng ngủ tầng trệt phù hợp gia đình đa thế hệ hoặc người già.
- Nội thất cao cấp, khách mua có thể ở ngay không cần sửa chữa tốn kém.
- Hẻm 2,5m tuy nhỏ nhưng vẫn đủ cho xe máy ra vào, phù hợp khu dân cư đông đúc.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê căn hộ gia đình. Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và hẻm hẹp. Đầu tư xây lại cũng không tối ưu do kích thước đất nhỏ, khó tăng mật độ xây dựng đáng kể.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm 2,5m, gần chợ Nhị Thiên Đường, P5, Q8 | Hẻm 3m, gần chợ Phú Định, P16, Q8 | Hẻm 4m, khu dân cư Bình Hưng, P. Bình Hưng Hòa, Q8 |
| Diện tích đất | 67,1m² (3x25m) | 70m² (4×17,5m) | 75m² (5x15m) |
| Diện tích sàn | 82,1m² (2 tầng) | 90m² (2 tầng) | 100m² (2 tầng) |
| Giá bán | 5,2 tỷ (77,5 triệu/m² đất) | 4,5 tỷ (~64 triệu/m² đất) | 5,5 tỷ (~73,3 triệu/m² đất) |
| Kết cấu, nội thất | Nhà mới 2 tầng, nội thất cao cấp | Nhà mới, nội thất cơ bản | Nhà cũ, cần sửa chữa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng và hoàn công có đúng với hiện trạng xây dựng.
- Đánh giá khả năng mở rộng hoặc cải tạo do chiều ngang nhỏ (3m) có thể gây hạn chế.
- Kiểm tra kỹ hẻm 2,5m có đủ điều kiện cho các phương tiện cần thiết, khả năng quay đầu xe.
- Đánh giá hiện trạng nội thất cao cấp có bị lỗi kỹ thuật hay thấm dột không.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh chợ Nhị Thiên Đường, xem có kế hoạch mở rộng hẻm hay thay đổi quy hoạch nào ảnh hưởng tới tài sản.
