Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 35m², giá đề xuất 7,5 tỷ đồng tương đương khoảng 214,29 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Hoàng Mai, đặc biệt với nhà trong ngõ nhỏ. Xét về kết cấu, nhà 6 tầng xây thô hoàn thiện cơ bản, nếu tính chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây dựng cho 6 tầng (~210m² sàn) khoảng 1,3 – 1,5 tỷ đồng. Giá đất thực tế chiếm phần lớn giá trị căn nhà này.
Khu vực Tựu Liệt, Hoàng Liệt đang có tiềm năng phát triển nhờ quy hoạch trường học, hạ tầng và giao thông được cải thiện, tuy nhiên giá đất nền trong ngõ thường dao động 60-90 triệu/m², chưa đạt mức 214 triệu/m². Điều này cho thấy mức giá đang bị đẩy lên khá cao, có thể do vị trí sát Tây Nam Linh Đàm và mặt tiền rộng 6m là lợi thế hiếm có.
Nhận xét: Giá này có dấu hiệu bị đẩy lên khoảng 30-50% so với giá thị trường thực tế tại ngõ nhỏ khu vực này.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 6m trong ngõ là điểm cộng lớn, thuận tiện kinh doanh nhỏ hoặc làm văn phòng.
- Nhà xây 6 tầng, có thể lắp thang máy, 4 phòng ngủ, phù hợp gia đình đông người hoặc cho thuê nhiều phòng.
- Ngõ thông thoáng, có thể ô tô đỗ cửa, hiếm nhà cùng khu vực có được lợi thế này.
- Vị trí sát Tây Nam Linh Đàm – khu dân cư phát triển mạnh, gần chợ, trường học, tiện ích đầy đủ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực với gia đình nhiều thành viên hoặc người cần không gian kinh doanh nhỏ tại nhà. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê từng tầng hoặc làm văn phòng nhỏ, dòng tiền ổn định. Đầu tư xây lại chưa thực sự tối ưu do giá đất đã nằm ở mức cao, chưa chắc lợi nhuận bù đắp được chi phí xây dựng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Tựu Liệt, Hoàng Liệt) | Đối thủ 1 (Ngõ 153 Kim Giang) | Đối thủ 2 (Ngõ 45 Hoàng Liệt) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 35 m² | 38 m² | 30 m² |
| Mặt tiền | 6 m | 3.5 m | 4 m |
| Số tầng | 6 tầng | 4 tầng | 5 tầng |
| Giá bán | 7,5 tỷ (214,29 tr/m²) | 5,1 tỷ (134,2 tr/m²) | 5,8 tỷ (193,3 tr/m²) |
| Hướng | Tây Nam | Tây Nam | Đông Nam |
| Tình trạng pháp lý | Đã có sổ, hoàn thiện cơ bản | Đã có sổ, nhà cũ | Đã có sổ, xây mới |
| Tính năng đặc biệt | Ô tô đỗ cửa, ngõ thông kinh doanh nhỏ | Ngõ hẹp, không ô tô vào được | Ngõ thông, gần chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đảm bảo không vướng quy hoạch mở rộng đường hoặc công trình công cộng trong tương lai.
- Đánh giá kỹ kết cấu nhà 6 tầng, kiểm tra chất lượng xây dựng và hiện trạng hoàn thiện cơ bản, đặc biệt hệ thống thang máy nếu đã lắp đặt.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong ngõ, tránh tình trạng ngõ cụt hoặc khó xoay chuyển ô tô.
- Kiểm tra chỉ giới đường đỏ và quy hoạch xung quanh, tránh rủi ro bị thu hồi hoặc ảnh hưởng bởi dự án hạ tầng.
- Chú ý đến phong thủy hướng Tây Nam nếu người mua nhạy cảm, vì hướng này có thể bị nóng mùa hè.
