Nhận xét tổng quan về giá bán
Với mức giá 7,7 tỷ đồng cho căn nhà 4 tầng diện tích đất 35m² tại địa chỉ 190, Đường Tựu Liệt, Phường Hoàng Liệt, Quận Hoàng Mai, Hà Nội, ta có giá khoảng 220 triệu/m² theo mô tả. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà phố 35m² trong khu vực Hoàng Mai, đặc biệt khi so sánh với các bất động sản tương tự gần đây. Tuy nhiên, nếu căn nhà có các đặc điểm như mặt tiền 3,5m, nằm trên đường Tựu Liệt kết nối thuận tiện với các trục giao thông lớn và nhiều tiện ích xung quanh, đồng thời nhà xây khung cột, móng chắc có thể lên thêm tầng, thì mức giá này có thể hợp lý trong trường hợp khách mua vừa muốn ở vừa kết hợp kinh doanh.
So sánh giá thị trường khu vực Quận Hoàng Mai
| Đặc điểm | Giá trung bình (triệu/m²) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Nhà phố 30-40m², 3-4 tầng, nội thất cơ bản | 120 – 160 | Quận Hoàng Mai (khu dân cư bình thường) | Gần đường nhỏ, hẻm xe máy |
| Nhà mặt phố, mặt tiền rộng >3m, gần trục chính giao thông, đầy đủ tiện ích | 180 – 210 | Quận Hoàng Mai, khu vực sầm uất | Tiện kinh doanh, đỗ xe ô tô thoải mái |
| Nhà mới xây, khung móng chắc, có thể lên tầng | 200 – 230 | Khu vực trung tâm Quận Hoàng Mai (ví dụ Linh Đàm, Tựu Liệt) | Phù hợp vừa ở vừa kinh doanh |
Đánh giá chi tiết về căn nhà tại 190 Tựu Liệt
- Vị trí: Nằm sát khu đô thị Linh Đàm sầm uất, thuận tiện giao thông với các trục Giải Phóng, Ngọc Hồi.
- Diện tích: 35m² diện tích đất, 200m² sử dụng (có thể tính tổng sàn xây dựng 5 tầng theo mô tả). Mặt tiền 3,5m phù hợp kinh doanh nhỏ.
- Tiện ích xung quanh: Trường học các cấp trong bán kính 1km, chợ, siêu thị, bãi đỗ ô tô,…
- Cấu trúc nhà: Nhà khung cột, móng chắc có thể lên thêm tầng, sổ đỏ chính chủ vuông đẹp.
- Tình trạng nội thất: Đầy đủ, có 4 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh, phù hợp gia đình hoặc kinh doanh.
- Hạn chế: Nhà nở hậu (điểm cần kiểm tra kỹ trong quá trình thẩm định để tránh ảnh hưởng sau này), hẻm xe hơi (cần xác định chiều rộng hẻm có đủ xe ô tô lớn vào thoải mái không).
Lưu ý khi muốn xuống tiền
- Kiểm tra kỹ về pháp lý, sổ đỏ có rõ ràng, không có tranh chấp.
- Thẩm định hiện trạng nhà, móng, khung có thực sự chắc chắn như mô tả, nhất là khả năng lên tầng.
- Xác định chiều rộng hẻm, khả năng đỗ xe ô tô lớn có thực sự thuận tiện.
- Đánh giá lại tiềm năng kinh doanh thực tế tại vị trí này.
- Thương lượng về giá, dựa trên các so sánh thị trường.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thương lượng
Dựa trên bảng so sánh và đánh giá thực tế, mức giá khoảng 6,5 – 7 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn cho căn nhà này, tương đương mức giá 185 – 200 triệu/m², phù hợp với nhà mặt phố trong khu vực có đầy đủ tiện ích và thuận tiện giao thông nhưng chưa phải khu trung tâm đắt đỏ nhất.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh mức giá các căn nhà tương tự đã giao dịch gần đây thấp hơn, minh chứng bằng bảng giá thị trường.
- Nhấn mạnh yếu tố nhà nở hậu và hẻm xe hơi có thể ảnh hưởng đến giá trị sử dụng và kinh doanh.
- Đề cập đến chi phí cần đầu tư thêm nếu muốn lên tầng hoặc nâng cấp nội thất.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh, thanh toán nhanh để tạo lợi thế cho chủ nhà.
Nếu chủ nhà giữ nguyên mức giá 7,7 tỷ, bạn nên cân nhắc kỹ về khả năng sinh lời từ việc ở và kinh doanh, cũng như khả năng tăng giá trong tương lai từ vị trí và hạ tầng khu vực.
