Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng diện tích đất 71m², tổng diện tích sử dụng 280m², giá chào bán 8,5 tỷ đồng, tương đương 119,7 triệu/m² sử dụng.
So sánh với mặt bằng khu vực Lê Văn Việt, phường Tăng Nhơn Phú A, Thành phố Thủ Đức, giá nhà phố 4 tầng mới xây, mặt tiền rộng từ 6-8m thường dao động từ 100 – 130 triệu/m² tùy vị trí và đường lớn nhỏ.
Nhà thuộc hẻm xe hơi rộng, ô tô vào nhà, có 5 phòng ngủ, 4 vệ sinh, nội thất cao cấp, pháp lý rõ ràng, sổ hồng đầy đủ, đang trong giai đoạn hoàn công dự kiến 2026.
Chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² x 280m² = 1,68 – 1,96 tỷ; cộng thêm giá đất trung bình khu vực khoảng 60-70 triệu/m² x 71m² = 4,3 – 5 tỷ, tổng cộng khoảng 6 – 7 tỷ đồng nếu xây mới.
Giá chào 8,5 tỷ đang có phần cao hơn giá tái tạo mới khoảng 20-40%, chưa kể lợi thế vị trí.
Nhận xét: Giá này nằm ở mức trên trung bình, không quá “ngáo” nhưng cũng không hẳn là rẻ. Người mua cần cân nhắc kỹ vì nhà chưa hoàn công, tồn tại rủi ro pháp lý nhỏ.
Nếu so giá nhà mới xây xung quanh thì mức giá này có thể đắt hơn 10-15%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền rộng 7m, chiều dài 10m, hiếm nhà hẻm nào có mặt tiền rộng như vậy trong khu vực.
- Hẻm xe hơi, ô tô đỗ trong nhà rất thuận tiện, không phải căn nhà hẻm cụt hoặc hẻm nhỏ khó quay đầu.
- Nhà mới xây 4 tầng, 5 phòng ngủ, nội thất cao cấp, phù hợp gia đình đa thế hệ hoặc cho thuê cao cấp.
- Pháp lý đã có sổ, đang hoàn công, đảm bảo quyền lợi người mua và dễ dàng sang tên.
- Hướng Đông Bắc khá hợp lý với khí hậu miền Nam, không bị nắng gắt chiều tối.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền cao cấp, đặc biệt với số phòng ngủ lớn và nội thất cao cấp.
Nếu đầu tư xây mới lại, chi phí khá cao và thời gian hoàn công kéo dài, nên không khuyến nghị xây lại ngay.
Cũng không phù hợp làm kho xưởng do vị trí hẻm và thiết kế nhà phố.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Văn Việt, 6x12m, 3 tầng, giá 6,8 tỷ) | Đối thủ 2 (Đường số 6, P.Tăng Nhơn Phú A, 5x15m, 4 tầng, giá 7,2 tỷ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 71 (7×10) | 72 (6×12) | 75 (5×15) |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Số phòng ngủ | 5 | 3 | 4 |
| Hẻm/MT | Hẻm xe hơi, MT 7m | Hẻm xe máy, MT 6m | Hẻm xe hơi, MT 5m |
| Giá bán (tỷ) | 8,5 | 6,8 | 7,2 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 119,7 | 94,4 | 96 |
| Pháp lý | Đã có sổ, đang hoàn công | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tiến độ hoàn công, tránh rủi ro pháp lý khi chưa hoàn tất, có thể ảnh hưởng sang tên và vay ngân hàng.
- Do nhà trong hẻm xe hơi nhưng cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, tránh trường hợp hẻm cụt hoặc ngõ nhỏ sâu gây bất tiện.
- Kiểm tra hiện trạng nội thất và kết cấu sau thời gian sử dụng, đặc biệt hệ thống điện nước và chống thấm.
- Xem xét phong thủy hướng Đông Bắc có phù hợp với gia chủ hoặc người mua không.
- Đánh giá lại môi trường dân cư, mức độ an ninh và tiện ích xung quanh do khu phân lô dân trí cao nhưng vẫn cần xác nhận thực tế.
Kết luận: Mức giá 8,5 tỷ cho căn nhà 4 tầng, diện tích 71m² tại Lê Văn Việt là cao hơn giá thị trường khoảng 15-20% nhưng hợp lý nếu quý khách đặt nặng yếu tố nhà mới, mặt tiền rộng, hẻm xe hơi và số phòng ngủ lớn.
Nếu có thể thương lượng giảm khoảng 500 triệu đến 700 triệu sẽ là mức giá rất hợp lý để đầu tư hoặc ở lâu dài. Người mua nên kiểm tra kỹ thủ tục hoàn công trước khi xuống tiền.
