Thẩm định giá trị thực:
Nhà 6 tầng xây trên diện tích 38m² với giá chào bán 9,7 tỷ đồng tương đương khoảng 255,26 triệu đồng/m² sàn. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Ô Đồng Lầm, Quận Đống Đa. Nếu tính tổng diện tích sàn khoảng 6 tầng x 38m² = 228m² thì đơn giá thực tế trên mỗi mét vuông sàn là khoảng 42,5 triệu đồng/m².
Để so sánh, chi phí xây dựng mới nhà thô và hoàn thiện tại Hà Nội hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu đồng/m² sàn. Như vậy, giá đất và tiện ích vị trí đã chiếm phần lớn giá trị. Tuy nhiên, cần lưu ý đây là nhà trong ngõ (hẻm nhỏ), không phải mặt tiền đường lớn nên giá bán đang bị đẩy cao do vị trí “gần Hồ Ba Mẫu” và trang bị thang máy hiện đại.
Nhận định: Mức giá này có phần bị đẩy cao khoảng 15-20% so với giá trị thực do vị trí trong hẻm và diện tích nhỏ. Người mua cần cân nhắc kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 6 tầng kiên cố, có thang máy – điểm cộng lớn trong ngõ nhỏ, rất hiếm nhà cùng phân khúc có thang máy tại khu vực này.
- Diện tích 38m² – nhỏ gọn nhưng đủ để xây dựng theo kiểu nhà phố hiện đại, phù hợp với gia đình nhỏ hoặc đầu tư cho thuê cao cấp.
- Nội thất đầy đủ, khách chỉ việc xách vali về ở ngay, giảm thời gian và chi phí hoàn thiện.
- Vị trí gần Hồ Ba Mẫu, khu vực có không gian xanh, thoáng đãng hiếm hoi trong Đống Đa đông đúc.
Điểm hạn chế: Nhà trong hẻm nhỏ, có thể gây khó khăn trong việc đỗ xe và di chuyển xe lớn. Ngõ có thể không thuận tiện cho vận chuyển đồ đạc cồng kềnh hoặc xe cứu hỏa.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu 6 tầng và thang máy, căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Gia đình muốn không gian rộng, nhiều phòng ngủ, tiện nghi hiện đại.
- Cho thuê dòng tiền cao cấp:
- Đầu tư xây lại:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Hồ Ba Mẫu) | Đối thủ 2 (Ngõ Láng Hạ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 38 | 40 | 35 |
| Số tầng | 6 (có thang máy) | 5 (không thang máy) | 5 (có thang máy) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 9,7 | 8,5 | 9,0 |
| Đơn giá/m² đất (triệu đồng) | 255,26 | 212,5 | 257,14 |
| Vị trí | Ngõ nhỏ, gần Hồ Ba Mẫu | Ngõ rộng hơn, cách Hồ Ba Mẫu 150m | Ngõ nhỏ, gần phố Láng Hạ |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Nội thất | Đầy đủ, có thang máy | Đơn giản, không thang máy | Đầy đủ, có thang máy |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng thang máy, bảo dưỡng định kỳ để tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xác minh quy hoạch xung quanh, đặc biệt vì gần hồ Ba Mẫu có thể có quy định về bảo vệ môi trường và hạn chế xây dựng.
- Kiểm tra hiện trạng ngõ: chiều rộng, khả năng quay đầu xe, tiện lợi cho sinh hoạt và vận chuyển.
- Xem xét kỹ nội thất và kết cấu nhà, đặc biệt các tầng trên cùng có hiện tượng thấm dột hay nứt nẻ do tuổi thọ công trình.
- Đánh giá phong thủy nếu người mua quan tâm, vì nhà trong ngõ nhỏ có thể ảnh hưởng đến lưu thông khí và ánh sáng.
