Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất là 179 m², mặt tiền ngang khoảng 5,3m, chiều dài 34m, tọa lạc trên đường Nguyễn Phan Vinh, phường Mân Thái, quận Sơn Trà, Đà Nẵng. Giá chào bán 95 triệu/m², tổng giá khoảng 17 tỷ đồng.
Vị trí đất rất hiếm có: 2 mặt tiền đường nhựa rộng 7,5m, vỉa hè 4m, cách biển chỉ khoảng 150m (chưa đến 3 phút đi bộ), gần chợ Mai, khu vực phát triển mạnh mẽ, rất phù hợp để khai thác lưu trú, kinh doanh dịch vụ du lịch hoặc xây nhà phố cao cấp.
Mặc dù hiện trạng có 2 nhà cấp 4, nhưng đây là dạng đất thổ cư nên không ảnh hưởng nhiều về pháp lý. Cắt được 2 lô nhỏ, tạo cơ hội chia tách bán hoặc xây nhà cho thuê.
So sánh với mặt bằng giá khu vực Sơn Trà, đặc biệt gần biển, các lô đất có 2 mặt tiền, đường rộng và diện tích tương tự đang giao dịch phổ biến từ 85 – 110 triệu/m² tùy vị trí.
Chi phí xây dựng nhà mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn, nhưng với đất 2 mặt tiền gần biển, giá trị đất chiếm phần lớn. Giá 95 triệu/m² được đánh giá hợp lý, không quá cao so với tiềm năng sinh lời lâu dài.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- 2 mặt tiền đường nhựa rộng 7,5m, thuận tiện kinh doanh, đón khách, vận chuyển hàng hóa.
- Cách bãi tắm và biển chỉ 150m, cực kỳ hút khách du lịch, giá trị tăng trưởng cao.
- Vỉa hè rộng 4m, thuận tiện để xe và làm không gian mở cho kinh doanh.
- Diện tích đất dài 34m có thể thiết kế nhà hoặc biệt thự nhiều tầng hoặc chia tách thành 2 lô nhỏ.
- Gần chợ Mai – trung tâm mua sắm, sinh hoạt rất thuận tiện.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí gần biển, mặt tiền rộng và đường lớn, đất rất phù hợp để xây nhà nghỉ, khách sạn mini hoặc homestay cho thuê ngắn hạn, tận dụng lượng khách du lịch lớn tại Đà Nẵng.
Ngoài ra, có thể xây nhà phố cho thuê dài hạn hoặc đầu tư phân lô bán lại, bởi khả năng chia cắt thành 2 lô nhỏ vẫn giữ được giá trị cao. Mua để ở cũng hợp lý cho gia đình muốn sống gần biển, tiện giao thông và tiện ích.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Võ Nguyên Giáp) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Sa) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | 2 mặt tiền, cách biển 150m, gần chợ Mai | 1 mặt tiền, cách biển 100m, khu kinh doanh sầm uất | 1 mặt tiền, cách biển 200m, khu dân cư đông |
| Diện tích | 179 m² (5,3 x 34m) | 180 m² (5 x 36m) | 170 m² (5 x 34m) |
| Đường trước nhà | 7,5m, 2 mặt tiền | 8m, 1 mặt tiền | 6m, 1 mặt tiền |
| Giá/m² | 95 triệu | 100 triệu | 85 triệu |
| Tiềm năng | Cao, vừa kinh doanh, du lịch, chia lô | Rất cao, khu kinh doanh du lịch sầm uất | Trung bình, khu dân cư ổn định |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực: có cho phép xây dựng tối đa số tầng bao nhiêu, có hạn chế gì về chiều cao hay mật độ xây dựng.
- Xác thực pháp lý đất thổ cư rõ ràng, không tranh chấp, đã hoàn tất nghĩa vụ thuế.
- Kiểm tra tính khả thi khi cắt tách 2 lô, đảm bảo không vi phạm quy định về diện tích tối thiểu và hạ tầng.
- Do hiện trạng có 2 nhà cấp 4 cũ, cần khảo sát kỹ kết cấu nếu có ý định giữ lại hoặc cải tạo, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Kiểm tra hướng Bắc có phù hợp với phong thủy người mua và đảm bảo ánh sáng, gió tự nhiên hợp lý.
Kết luận: Giá 95 triệu/m² cho đất 2 mặt tiền đường rộng, gần biển và trung tâm chợ Mai tại Sơn Trà là mức giá hợp lý, không bị thổi lên quá cao so với giá thị trường khu vực. Với tiềm năng khai thác đa dạng (khu nghỉ dưỡng, cho thuê, phân lô bán lại), người mua có thể cân nhắc xuống tiền nhanh để tránh mất cơ hội tốt. Tuy nhiên, cần thẩm tra kỹ về quy hoạch, pháp lý và khả năng chia lô trước khi ký hợp đồng chính thức để giảm thiểu rủi ro.