Thẩm định giá trị thực:
Căn cứ vào thông tin, diện tích lô đất là 100m² (4m mặt tiền x 25m chiều dài) tại đường Phan Tứ, khu vực Phường Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. Giá chào bán là 150 triệu/m², tổng giá 15 tỷ đồng.
So sánh mức giá này với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực Mỹ An – Ngũ Hành Sơn, đất mặt tiền thường dao động từ 120 – 180 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền. Với mặt tiền chỉ 4m, đây là điểm hạn chế về quỹ đất xây dựng và khai thác.
Đường Phan Tứ thuộc khu phố Tây nổi tiếng, có tiềm năng phát triển du lịch, tuy nhiên chiều ngang 4m khá hẹp, gây khó khăn cho việc xây dựng các dự án khách sạn hay căn hộ có diện tích sàn lớn. Mặt khác, đang có kế hoạch mở đường lớn nhưng chưa rõ tiến độ, nên rủi ro về quy hoạch vẫn còn.
Như vậy, mức giá 150 triệu/m² là khá cao so với diện tích mặt tiền hẹp và chưa có đường lớn thực tế, đồng thời chưa có thông tin chi tiết về quy hoạch mới.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Phan Tứ – thuận lợi để kinh doanh hoặc xây dựng căn hộ dịch vụ.
- Hướng Đông, đón ánh sáng buổi sáng, phù hợp với khí hậu Đà Nẵng.
- Đã có sổ đỏ rõ ràng, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
- Tiềm năng mở rộng đường lớn trong tương lai, nếu thực hiện sẽ tăng giá trị đất.
Điểm hạn chế: Mặt tiền 4m khá nhỏ, khiến việc thiết kế dự án phức tạp, khó tối ưu không gian kinh doanh hoặc cho thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với diện tích và mặt tiền hiện tại, đất phù hợp nhất để xây nhà phố kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc căn hộ dịch vụ mini. Nếu đầu tư dài hạn, có thể chờ mở đường lớn để nâng giá đất, hoặc tiến hành mua thêm các lô bên cạnh để tăng mặt tiền, nâng cao tiềm năng xây dựng.
Đầu tư xây khách sạn lớn ngay lúc này có thể gặp khó khăn do mặt tiền hẹp và chưa có hạ tầng đường lớn hoàn chỉnh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Thoại) | Đối thủ 2 (Đường Võ Nguyên Giáp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 100 m² (4x25m) | 90 m² (5x18m) | 120 m² (6x20m) |
| Giá/m² | 150 triệu | 140 triệu | 160 triệu |
| Vị trí | Mặt tiền đường Phan Tứ – phố Tây | Mặt tiền đường Nguyễn Văn Thoại, gần biển | Mặt tiền đường Võ Nguyên Giáp, khu du lịch lớn |
| Mặt tiền | 4 m | 5 m | 6 m |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Tiềm năng phát triển | Có kế hoạch mở đường lớn | Gần biển, phát triển du lịch mạnh | Vị trí đắc địa, phát triển du lịch cao cấp |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tiến độ và tính khả thi của kế hoạch mở đường lớn.
- Xác minh chi tiết quy hoạch xây dựng chiều cao, mật độ xây dựng cho phép.
- Đánh giá khả năng mở rộng mặt tiền hoặc mua thêm lô liền kề để nâng cao giá trị.
- Kiểm tra hiện trạng đất và khả năng thoát nước, tránh ngập úng mùa mưa.
- Xem xét kỹ các điều kiện pháp lý liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc xây dựng dự án.
