Nhận định mức giá 3,5 tỷ cho lô đất mặt tiền đường số 9, Long Phước, Thành phố Thủ Đức
Với diện tích 118 m², trong đó 93 m² thổ cư, giấy tờ pháp lý sổ đỏ đầy đủ, đất mặt tiền đường nhựa 8m, hướng Đông Nam, vị trí nằm tại Phường Long Phước (Quận 9 cũ), TP Thủ Đức, mức giá được chào bán là 3,5 tỷ đồng. Tính ra giá đất khoảng 29,66 triệu/m².
Mức giá này có thể được đánh giá là tương đối cao so với mặt bằng chung tại khu vực Long Phước và TP Thủ Đức nói chung, đặc biệt với chiều ngang chỉ 4m và chiều dài 29,5m.
Phân tích chi tiết so sánh giá đất khu vực Long Phước và TP Thủ Đức
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại đất | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Long Phước, TP Thủ Đức | 118 | 3,5 | 29,66 | Thổ cư, mặt tiền 4m | Giá chào bán hiện tại |
| Long Phước, TP Thủ Đức | 100-150 | 2,7 – 3,0 | 18 – 22 | Thổ cư, mặt tiền tương tự | Giá giao dịch thực tế (2023) |
| Phường Long Trường, TP Thủ Đức | 100 | 2,5 | 25 | Thổ cư, mặt tiền đường lớn | Vị trí gần, tiện ích tương đương |
| Phường Phú Hữu, TP Thủ Đức | 120 | 2,8 | 23,3 | Thổ cư, đường nhựa 6m | Giá thị trường năm 2023 |
Nhận xét và đề xuất giá hợp lý
Dựa trên các giao dịch thực tế và khảo sát thị trường, giá 29,66 triệu/m² cho đất mặt tiền 4m tại khu vực Long Phước đang cao hơn khoảng 20-30% so với giá trung bình thị trường dao động từ 18 đến 25 triệu/m² cho các lô tương tự. Ngoài ra, mặt tiền chỉ 4m khá hẹp, không linh hoạt trong kinh doanh hoặc xây dựng so với những lô có chiều ngang lớn hơn.
Nếu đặt mình vào vị trí người mua có mục đích đầu tư hoặc an cư, giá hợp lý để thương lượng nên rơi vào khoảng 2,7 – 3,0 tỷ đồng. Mức giá này vừa phản ánh đúng giá trị đất thổ cư có pháp lý rõ ràng, vừa phù hợp với mặt bằng chung hiện nay, giúp người mua giảm thiểu rủi ro về chi phí đầu tư quá cao.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, có thể đưa ra các lý do sau:
- So sánh giá thực tế các lô đất tương tự trong khu vực với giá phổ biến từ 18-25 triệu/m², thể hiện giá hiện tại cao hơn đáng kể.
- Chiều ngang chỉ 4m hạn chế công năng sử dụng, không thuận lợi cho nhiều loại hình kinh doanh hoặc xây dựng đa dạng.
- Thị trường hiện tại có xu hướng điều chỉnh giá sau giai đoạn tăng nóng, cần mức giá cạnh tranh để dễ dàng chuyển nhượng.
- Người mua có thiện chí, giao dịch nhanh và thanh toán linh hoạt, giúp chủ đất giảm rủi ro và chi phí thời gian chờ bán.
Kết luận
Giá 3,5 tỷ đồng cho lô đất 118 m² mặt tiền 4m tại Long Phước là mức giá cao hơn mặt bằng thị trường hiện tại. Mức giá này chỉ thực sự hợp lý nếu có các yếu tố giá trị gia tăng đặc biệt về vị trí (ví dụ gần các dự án hạ tầng lớn, tiện ích đẳng cấp hơn), hoặc tiềm năng tăng giá trong tương lai gần được xác lập rõ ràng.
Trong trường hợp không có các yếu tố trên, người mua nên đề xuất mức giá từ 2,7 đến 3 tỷ đồng để đảm bảo tính hợp lý và khả năng thanh khoản tốt hơn.
