Nhận định về mức giá 8,3 tỷ đồng cho lô đất 73,5 m² tại Đường Lò Lu, Phường Trường Thạnh, Thành phố Thủ Đức
Với mức giá 8,3 tỷ đồng cho diện tích 73,5 m², tương đương 112,93 triệu đồng/m², lô đất này thuộc phân khúc đất mặt tiền tại khu vực Thành phố Thủ Đức, trước đây là Quận 9 cũ. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các lô đất thổ cư tại khu vực này, đặc biệt là với chiều ngang chỉ 4m, chiều dài 18,3m.
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Loại đất | Đặc điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Lò Lu, P. Trường Thạnh | 73.5 | 112.93 | 8.3 | Thổ cư | Mặt tiền, xây dựng tự do, sổ đỏ |
| Đường Liên Phường, P. Phú Hữu (Thành phố Thủ Đức) | 80 | 70 – 90 | 5.6 – 7.2 | Thổ cư | Đường nhựa, gần chợ, khu dân cư đông đúc |
| Đường Nguyễn Xiển, P. Long Thạnh Mỹ (TP Thủ Đức) | 75 | 85 – 100 | 6.4 – 7.5 | Thổ cư | Gần khu công nghiệp, tiện kinh doanh |
| Đường Lã Xuân Oai, P. Long Trường (TP Thủ Đức) | 70 | 60 – 80 | 4.2 – 5.6 | Thổ cư | Đường hẻm, khu dân cư mới phát triển |
Nguồn: Tổng hợp từ các sàn giao dịch bất động sản tại TP. Thủ Đức tháng 04/2024
Đánh giá chi tiết về mức giá
- Ưu điểm: Lô đất có mặt tiền đường kinh doanh, diện tích vừa phải, vị trí nằm trong khu vực đang phát triển mạnh và có giấy tờ pháp lý đầy đủ (sổ đỏ).
- Nhược điểm: Chiều ngang chỉ 4m khá nhỏ, hạn chế cho các loại hình kinh doanh đa dạng và xây dựng có thể bị giới hạn về mặt thiết kế.
- Giá trên thị trường lân cận: Các khu vực xung quanh có mức giá trung bình từ 60 đến 100 triệu đồng/m², phụ thuộc vị trí, mặt tiền và tiện ích.
- Nhận xét: Mức giá 112,93 triệu đồng/m² là khá cao, nhưng vẫn có thể hợp lý nếu lô đất có vị trí cực kỳ đắc địa, mặt tiền đường kinh doanh sầm uất, phù hợp mục đích đầu tư hoặc kinh doanh.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác nhận thực tế về quy hoạch xung quanh, tránh trường hợp đất nằm trong khu vực có quy hoạch thay đổi làm ảnh hưởng giá trị.
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ đỏ chính chủ, không có tranh chấp, bảo đảm mua bán công chứng nhanh chóng.
- Đánh giá khả năng khai thác kinh doanh thực tế tại vị trí mặt tiền đường Lò Lu, khảo sát lưu lượng người qua lại, tiềm năng phát triển trong tương lai.
- So sánh thêm các lô đất cùng khu vực và mặt tiền để có cơ sở thương lượng giá hợp lý.
Đề xuất giá và cách thương lượng
Dựa trên phân tích trên, mức giá hợp lý hơn có thể dao động trong khoảng 90 – 100 triệu đồng/m², tương đương 6,6 – 7,35 tỷ đồng. Mức giá này vẫn phản ánh giá trị mặt tiền và vị trí nhưng giảm bớt phần cao giá do diện tích ngang hẹp và các rủi ro tiềm ẩn.
Để thuyết phục chủ đất đồng ý mức giá này, có thể áp dụng các luận điểm sau:
- Nhấn mạnh điểm hạn chế về chiều ngang nhỏ làm giảm khả năng thiết kế và khai thác kinh doanh.
- Dẫn chứng giá các lô đất tương tự trong khu vực có giá thấp hơn đáng kể.
- Chấp nhận thương lượng nhanh, mua bán công chứng ngay giúp chủ đất tránh rủi ro và chi phí phát sinh.
- Đề cập các chi phí phát sinh như thuế, phí chuyển nhượng và chi phí hoàn thiện xây dựng.
Kết luận
Mức giá 8,3 tỷ đồng cho lô đất 73,5 m² mặt tiền đường Lò Lu là mức giá khá cao trên thị trường hiện nay. Nếu bạn có mục đích kinh doanh hiệu quả, vị trí cực kỳ thuận lợi và đảm bảo pháp lý rõ ràng, mức giá này có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đầu tư lâu dài hoặc dùng để ở, nên cân nhắc thương lượng mức giá xuống khoảng 6,6 – 7,35 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn và giảm thiểu rủi ro.
