Thẩm định giá trị thực:
Diện tích: 4 x 11 = 44 m² (thực tế mô tả 46 m², lấy trung bình 45 m²). Giá bán: 1,3 tỷ đồng tương đương khoảng 28,9 triệu/m².
Đất thổ cư tại khu vực xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè có mức giá dao động phổ biến từ 20-30 triệu/m² tùy vị trí, mặt tiền và hẻm xe hơi hay không. Đường Lê Văn Lương là trục đường lớn, tuy nhiên lô đất thuộc hẻm xe hơi nhỏ, mặt tiền chỉ 4 m, diện tích nhỏ, nên mức giá 28,26 triệu/m² đang ở ngưỡng cao, gần mức trần của khu vực.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại hơi bị đẩy cao so với mặt bằng chung, có thể bị “ngáo giá” khoảng 10-15% so với những lô đất tương tự trong hẻm cùng khu vực.
Do diện tích nhỏ, mặt tiền hẹp, và nằm trong hẻm nên giá đất không thể sánh bằng đất mặt tiền lớn hoặc đất đường chính. Chi phí xây dựng theo tiêu chuẩn nhà phố diện tích nhỏ tại Nhà Bè khoảng 6-7 triệu/m², nếu đầu tư xây mới cũng cần cân nhắc kỹ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đất thổ cư 100%, đã có sổ riêng rõ ràng, pháp lý minh bạch, rất thuận tiện cho giao dịch.
- Hẻm xe hơi, đảm bảo đi lại thuận tiện hơn hẻm nhỏ chỉ đi bộ hoặc xe máy.
- Hướng Đông đón gió mát, phù hợp với khí hậu Nam Bộ.
- Tuy nhiên mặt tiền chỉ 4 m, khá nhỏ, hạn chế khả năng mở rộng hoặc xây nhà có gara ô tô rộng.
- Khu dân cư hiện hữu, an ninh tốt, xung quanh có tiện ích cơ bản.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để mua ở thực hoặc đầu tư cho thuê dạng nhà trọ hoặc căn hộ mini do diện tích nhỏ.
Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây biệt thự do diện tích hạn chế.
Nếu mua đầu tư, nên chuẩn bị kế hoạch xây dựng tối ưu diện tích sử dụng, tận dụng chiều cao để tăng giá trị khai thác.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (ấp 4 Long Hậu) | Đối thủ 2 (hẻm khác Nhơn Đức) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 46 m² (4×11) | 50 m² (5×10) | 45 m² (4,5×10) |
| Giá/m² | 28,26 triệu/m² | 24-26 triệu/m² | 22-25 triệu/m² |
| Pháp lý | Sổ riêng, thổ cư 100% | Sổ riêng | Sổ chung, đang hoàn thiện |
| Hẻm | Hẻm xe hơi, mặt tiền 4 m | Hẻm xe máy, mặt tiền 5 m | Hẻm xe hơi, mặt tiền 4.5 m |
| Vị trí | Gần Lê Văn Lương, xã Nhơn Đức | Long Hậu, cách Lê Văn Lương 1km | Nhơn Đức, hẻm nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết khu vực, tránh trường hợp vướng quy hoạch xây dựng hoặc mở rộng hẻm.
- Xác minh lại hiện trạng hẻm xe hơi có đủ rộng và thông thoáng, tránh vấn đề quay đầu xe khó khăn.
- Kiểm tra ranh đất thực tế trên thực địa so với sổ, tránh tranh chấp lộ giới.
- Xem xét tính pháp lý sổ riêng đã được công chứng sang tên chưa, tránh rủi ro chủ đất giả mạo.
- Đánh giá chất lượng hạ tầng xung quanh (điện, nước, thoát nước) có đảm bảo cho xây dựng mới.
