Nhận định mức giá 11,68 tỷ cho nhà 60m² x 5 tầng tại phố Yên Lãng, Đống Đa, Hà Nội
Giá chào bán hiện tại là 11,68 tỷ đồng, tương đương khoảng 194,67 triệu/m². Đây là mức giá khá cao đối với khu vực phố Yên Lãng, Phường Láng Hạ, Quận Đống Đa, nơi có đặc điểm là nhà trong ngõ, có thể đỗ xe ô tô, diện tích vừa phải 60m² và xây dựng 5 tầng.
Để đánh giá mức giá này có hợp lý hay không, chúng ta cần phân tích một số yếu tố:
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Khu vực | Loại nhà | Diện tích (m²) | Giá chào bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Phố Yên Lãng, Đống Đa | Nhà ngõ, 5 tầng | 60 | 11,68 | 194,67 | Ngõ ô tô tránh, kinh doanh, cho thuê 25 triệu/tháng | Quý 2/2024 |
| Phố Thái Hà, Đống Đa | Nhà ngõ, 4 tầng | 55 | 9,8 | 178,18 | Ngõ ô tô, kinh doanh | Quý 1/2024 |
| Phố Láng Hạ, Đống Đa | Nhà ngõ, 5 tầng | 65 | 12,1 | 186,15 | Ngõ ô tô, mới xây | Quý 1/2024 |
| Phố Nguyễn Lương Bằng, Đống Đa | Nhà ngõ, 4 tầng | 58 | 10,2 | 175,86 | Ngõ ô tô, kinh doanh nhỏ | Quý 2/2024 |
Phân tích chi tiết
- Vị trí: Phố Yên Lãng nằm rất gần trung tâm quận Đống Đa, khu vực có nhiều tiện ích, dân trí cao, phù hợp cho kinh doanh và làm văn phòng nhỏ.
- Diện tích và xây dựng: Nhà xây 5 tầng với diện tích 60m², mặt tiền rộng 5.2m, thiết kế đầy đủ 5 phòng ngủ và 5 phòng vệ sinh, rất phù hợp cho cả nhu cầu ở và kinh doanh hoặc cho thuê.
- Pháp lý: Sổ đỏ chính chủ, vuông vắn, rõ ràng, thuận lợi cho giao dịch.
- Ưu thế: Ngõ xe ô tô tránh, thuận tiện cho kinh doanh. Hiện nhà đang cho thuê với giá 25 triệu/tháng, tạo dòng tiền ổn định.
- So sánh giá: Các bất động sản tương tự trong khu vực có giá từ 175 triệu/m² đến 186 triệu/m², thấp hơn mức 194,67 triệu/m² của căn nhà này.
Kết luận và đề xuất giá
Mức giá 11,68 tỷ đồng là cao so với mặt bằng chung các căn nhà tương tự tại Đống Đa. Tuy nhiên, với ưu thế kinh doanh tốt, ngõ ô tô tránh, diện tích xây dựng lớn và cho thuê ổn định, mức giá này có thể chấp nhận trong trường hợp người mua tìm kiếm nhà vừa ở vừa kinh doanh hoặc đầu tư sinh lời dài hạn.
Nếu mục tiêu là mua để ở hoặc đầu tư, giá hợp lý hơn nên dao động từ 10,5 đến 11 tỷ đồng, tức khoảng 175 – 183 triệu/m². Mức giá này phản ánh sát hơn với thị trường, đảm bảo tính thanh khoản tốt và giảm rủi ro khi mua.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, người mua có thể đưa ra các luận điểm:
- Giá bán hiện tại cao hơn 5-10% so với các bất động sản tương tự cùng khu vực và thời điểm.
- Phần diện tích đất và nhà không phải mặt phố chính, tiềm năng kinh doanh có giới hạn do nằm trong ngõ.
- Thời gian giao dịch nhanh chóng, thanh toán ngay, giúp chủ nhà yên tâm sắp xếp định cư tại Úc.
- Khách hàng có thiện chí và năng lực tài chính, không phải môi giới, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí giao dịch cho chủ nhà.
