Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất thực tế là 3,05m x 7,5m = 22,9 m², sát với thông tin 22 m². Giá bán 4,45 tỷ tương ứng khoảng 202,27 triệu/m² đất. Đây là mức giá rất cao so với mặt bằng nhà hẻm xe hơi tại quận Gò Vấp, nhất là trên tuyến đường Lê Văn Thọ.
Nhà 3 tầng, cấu trúc gồm phòng khách, phòng bếp, 3 phòng ngủ, 3 WC, nội thất cao cấp. Nếu tính giá xây dựng mới thô + hoàn thiện khoảng 6,5 triệu/m² sàn, tổng sàn xây dựng khoảng 3 tầng x 22,9 m² = 68,7 m², thì chi phí xây mới tối thiểu vào khoảng 450 triệu. Giá đất trên thực tế chiếm phần lớn giá trị căn nhà.
Nhà có kết cấu hiện đại, không phải nhà cũ nát nhưng diện tích nhỏ, không vuông vức, nhà dạng nở hậu có thể ảnh hưởng đến phong thủy và công năng sử dụng.
Đánh giá: Giá bán đang bị định giá khá cao, có thể bị đội giá khoảng 20-30% so với mặt bằng hiện tại trong khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm rộng 4m, xe hơi đậu cửa thuận tiện, đây là điểm cộng lớn trong khu vực đa phần hẻm nhỏ.
– Nhà có hướng Bắc, phù hợp với nhiều gia đình ở TP.HCM, tránh nắng gắt hướng Tây hoặc Tây Nam.
– Nội thất cao cấp sẵn có giúp tiết kiệm chi phí hoàn thiện cho người mua.
– Nhà nở hậu có thể tận dụng không gian phía sau để làm sân hoặc kho nhỏ.
Tuy nhiên, diện tích nhỏ và mặt tiền hẹp sẽ hạn chế thuận tiện khi sinh hoạt hoặc thiết kế lại.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đặc điểm và vị trí, căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Hợp với gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng trẻ cần không gian riêng tư, hẻm xe hơi thuận tiện.
- Cho thuê dòng tiền: Dễ cho thuê căn hộ nhỏ, hoặc làm văn phòng công ty nhỏ nhờ vị trí gần trung tâm Gò Vấp.
- Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích hạn chế và khu vực dân cư đông đúc.
- Đầu tư xây lại cần đánh giá lại chi phí xây mới và quy hoạch, vì diện tích nhỏ và nở hậu có thể gây khó khăn thiết kế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Văn Thọ, 3 tầng) | Đối thủ 2 (Phường 11, nhà 2 tầng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 22 | 25 | 20 |
| Giá bán (tỷ) | 4,45 | 3,8 | 3,5 |
| Giá/m² | 202,27 triệu | 152 triệu | 175 triệu |
| Hẻm xe hơi | Có, 4m | Có, 3m | Không |
| Số tầng | 3 | 3 | 2 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ sổ hồng, đảm bảo không bị tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Kiểm tra hiện trạng nhà thực tế, đặc biệt các điểm dễ hư hỏng như hệ thống điện nước, thấm dột, móng nhà do diện tích nhỏ dễ phát sinh chi phí sửa chữa.
- Do nhà nở hậu, cần kiểm tra kỹ phong thủy nếu người mua quan tâm để tránh rủi ro tâm linh.
- Hẻm 4m tuy tốt nhưng vẫn phải kiểm tra khả năng quay đầu xe hơi, tránh trường hợp xe vào bị kẹt hoặc khó ra.
- Thương lượng giảm giá do diện tích nhỏ, nở hậu và giá bán hiện vượt mặt bằng khu vực.
