Nhận định mức giá 9,5 tỷ đồng cho lô đất Đa Phước 4, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 9,5 tỷ đồng cho diện tích 100 m² (tương đương 95 triệu/m²) là ở phân khúc khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Quận Ngũ Hành Sơn hiện nay. Tuy nhiên, vị trí đất có nhiều điểm cộng như mặt tiền đường Đa Phước 4 rộng 7,5m với lề 4m, hướng Tây Bắc, gần sông và nằm trong khu Nam Việt Á – một khu vực đang phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng, dân cư đông đúc, rất thích hợp định cư và đầu tư dài hạn.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Tổng giá (tỷ đồng) | Đặc điểm nổi bật | Thời điểm tham khảo |
|---|---|---|---|---|---|
| Đa Phước 4, P. Khuê Mỹ, Q. Ngũ Hành Sơn | 100 | 95 | 9,5 | Mặt tiền, gần sông, khu Nam Việt Á, đã có sổ | 2024 |
| Đường Nguyễn Tất Thành, Q. Ngũ Hành Sơn | 100 | 75-85 | 7,5-8,5 | Đất nền khu dân cư, hạ tầng ổn định | 2024 |
| Khu Nam Việt Á (đất nền khác) | 100 | 80-90 | 8-9 | Gần sông, tiện ích đầy đủ, pháp lý rõ ràng | 2024 |
| Gần khu vực biển Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn | 100 | 70-80 | 7-8 | Vị trí đẹp gần biển, phát triển du lịch | 2024 |
Nhận xét và đề xuất giá hợp lý
Dựa trên dữ liệu so sánh trên, giá 95 triệu/m² hiện tại ở mức cao nhất trong khu vực tương tự. Lô đất sở hữu ưu thế vị trí sát sông và mặt tiền đường rộng, nhưng chưa thấy có tiện ích nội khu hoặc các yếu tố độc quyền khác để biện minh cho mức giá này.
Do đó, mức giá hợp lý hơn để thúc đẩy giao dịch thành công sẽ nằm trong khoảng 85-90 triệu/m², tương đương tổng giá 8,5 – 9 tỷ đồng. Mức giá này vẫn cao hơn trung bình một chút so với giá đất nền trong khu vực, nhưng phù hợp với vị trí sát sông và pháp lý rõ ràng.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà giảm giá
-
Trình bày rõ ràng thông tin so sánh: Đưa ra các ví dụ cụ thể các lô đất tương tự có giá thấp hơn, chứng minh thị trường đang có xu hướng giá không vượt quá 90 triệu/m².
Ví dụ: “Anh/chị có thể tham khảo giá đất nền gần đó như trên đường Nguyễn Tất Thành đang giao dịch quanh 75-85 triệu/m², khu Nam Việt Á cũng dao động 80-90 triệu/m².” - Nhấn mạnh sự cần thiết của giao dịch nhanh: “Việc điều chỉnh giá về khoảng 85-90 triệu/m² sẽ giúp lô đất thu hút được nhiều nhà đầu tư và người mua hơn, giảm thời gian chờ đợi và rủi ro biến động thị trường.”
- Đề xuất phương án thương lượng linh hoạt: Có thể chấp nhận mức giá 9 tỷ đồng ngay nếu khách hàng có thiện chí, hoặc hỗ trợ các thủ tục pháp lý, tư vấn đầu tư để tăng sức hấp dẫn.
- Nhấn mạnh ưu điểm pháp lý: “Lô đất đã có sổ đỏ, pháp lý minh bạch, tạo sự an tâm tuyệt đối cho người mua, đây là điểm cộng lớn để định giá cao hơn so với đất chưa hoàn thiện pháp lý.”
Kết luận
Giá 9,5 tỷ đồng cho lô đất 100 m² tại Đa Phước 4 là mức giá cao nhưng không quá bất hợp lý nếu xét đến vị trí sát sông, mặt tiền đường rộng và pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, để đảm bảo tính cạnh tranh và khả năng thanh khoản nhanh, mức giá điều chỉnh về khoảng 8,5 – 9 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn và dễ dàng thu hút người mua.
