Phân tích mức giá chào bán nhà mặt tiền đường Phan Huy Ích, Quận Gò Vấp
Nhà được chào bán với giá 21,9 tỷ đồng, diện tích đất 121,5 m², diện tích sử dụng 600 m², gồm 6 tầng, có thang máy, 9 phòng ngủ, nội thất đầy đủ và vị trí đắc địa gần siêu thị Emart. Giá tính ra khoảng 180,25 triệu đồng/m² sử dụng.
So sánh mức giá với thị trường hiện tại
| Tiêu chí | Nhà Phan Huy Ích | Nhà mặt tiền tương tự tại Gò Vấp | Nhà mặt tiền tương tự tại Quận 3 | Nhà mặt tiền tương tự tại Quận Bình Thạnh |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 121,5 | 100 – 130 | 90 – 120 | 110 – 130 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | ~180,25 (tính theo diện tích sử dụng) | 120 – 160 (theo giá thị trường) | 160 – 200 | 130 – 170 |
| Tổng giá (tỷ đồng) | 21,9 | 14 – 18 | 18 – 24 | 15 – 20 |
| Ưu điểm | Căn góc, 2 mặt tiền hẻm 5m, thang máy, hợp đồng thuê 70tr/th | Vị trí tốt, ít tầng, không có hợp đồng thuê ổn định | Vị trí trung tâm, giá cao hơn | Vị trí khá tốt, giá thấp hơn Quận 3 |
Nhận định về mức giá
Mức giá 21,9 tỷ đồng cho căn nhà này là tương đối cao khi so sánh với mức giá trung bình mặt bằng đất nền và nhà mặt tiền tại Quận Gò Vấp. Tuy nhiên, căn nhà có nhiều điểm cộng đặc biệt như vị trí góc, 2 mặt tiền hẻm rộng 5m không lộ giới, xây dựng 6 tầng với thang máy, nội thất đầy đủ, cùng hợp đồng thuê 70 triệu/tháng tạo ra thu nhập ổn định. Đây là những yếu tố làm tăng giá trị so với các bất động sản thông thường trong khu vực.
Giá hợp lý nhất với hiện trạng và vị trí là khoảng 18 – 19 tỷ đồng. Mức giá này vẫn phản ánh được giá trị nhà, đồng thời tạo điều kiện đàm phán hợp lý cho người mua và bán.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý: sổ đỏ đã đầy đủ, không tranh chấp, quy hoạch không ảnh hưởng tới tài sản.
- Đánh giá hợp đồng thuê: xác nhận tính pháp lý và thời hạn hợp đồng thuê 70 triệu/tháng.
- Đánh giá hiện trạng công trình: kiểm tra chất lượng xây dựng, thang máy hoạt động tốt, nội thất đủ dùng hay cần cải tạo.
- So sánh giá thị trường tương tự trong khu vực để tránh mua quá cao.
- Đàm phán giá: dựa trên các yếu tố thực tế như hợp đồng thuê, vị trí, hiện trạng để thương lượng giảm giá.
Đề xuất chiến lược đàm phán giá
Trình bày với chủ nhà các điểm sau để thuyết phục giảm giá:
- Giá thị trường khu vực Gò Vấp thường dao động 120-160 triệu/m² đất, căn này đang vượt mức trung bình.
- Dù có hợp đồng thuê, nhưng sẽ có rủi ro khi hợp đồng hết hạn hoặc khách thuê chuyển đi.
- Cần dự trù chi phí bảo trì, cải tạo cho thang máy, nội thất để đảm bảo vận hành lâu dài.
- Đưa ra mức giá hợp lý khoảng 18,5 tỷ đồng, đây là mức chấp nhận được cho cả hai bên, giúp giao dịch nhanh chóng.
Thái độ đàm phán nên lịch sự, thể hiện thiện chí mua ngay khi đạt giá phù hợp.
