Check giá "chính chủ bán nhà hẻm 95 Lê Văn Lương Q7.DT 3×4 1lầu nhà mới"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà diện tích nhỏ 3x4m (12m²) tại đường Lê Văn Lương, Quận 7, với mức giá 750 triệu đồng tương đương đơn giá khoảng 62,5 triệu/m². Đây là mức giá khá cao nếu xét về diện tích đất và quy mô xây dựng 1 trệt 1 lầu hoàn thiện cơ bản. Với nhà phố, giá đất khu vực Quận 7 thường dao động từ 80-120 triệu/m² đối với mặt tiền chính, nhưng nhà hẻm nhỏ 3m và diện tích chỉ 12m² thì không thể so sánh trực tiếp với nhà mặt tiền.

Tuy nhiên, nếu tính toán chi phí xây dựng mới cho nhà 2 tầng diện tích sàn ~24m² (12m² x 2 tầng), với chi phí hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², chi phí xây dựng mới sẽ vào khoảng 150-170 triệu đồng. Do đó, phần lớn giá trị hiện tại là đất. Mặt khác, nhà có diện tích rất nhỏ, nên khả năng tăng giá và sử dụng cũng bị hạn chế.

Nhận xét về giá: Giá này ở mức khá cao so với diện tích rất nhỏ và hẻm chỉ 1m, nên người mua cần cân nhắc kỹ. Giá có thể đang bị đẩy lên do vị trí đường Lê Văn Lương phát triển, tuy nhiên với diện tích nhỏ và hẻm quá nhỏ thì sẽ khó khai thác tối đa giá trị.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Hẻm chỉ 1m, đi thẳng vào nhà, không cần đi qua nhiều nhà khác, rất hiếm trong khu vực Quận 7 vốn đa phần hẻm rộng hơn.
• Nhà có sân trước rộng 3m, có thể để xe nhỏ, khá quý trong khu vực hẻm nhỏ.
• Hướng Nam, phù hợp với phong thủy nhiều người miền Nam.
• Kết cấu nhà 1 trệt 1 lầu, hoàn thiện cơ bản, có 2 phòng ngủ – phù hợp gia đình nhỏ hoặc thuê trọ.

Tuy nhiên, điểm hạn chế lớn là diện tích đất quá nhỏ, hẻm quá nhỏ 1m sẽ gây khó khăn trong di chuyển, đặc biệt với xe máy và đồ đạc cồng kềnh. Đây là điểm yếu lớn cần xem xét.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Với diện tích nhỏ và hẻm nhỏ, căn nhà này phù hợp nhất để:

• Ở thực tế cho gia đình ít thành viên hoặc người độc thân cần chỗ trú chân tại Quận 7.
• Cho thuê dạng phòng trọ hoặc căn hộ mini do vị trí gần khu trung tâm Quận 7 và tiện ích xung quanh.
• Không phù hợp để xây dựng lại mở rộng do diện tích đất quá nhỏ và hẻm quá hẹp.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Pháp lý: Sổ chung, công chứng vi bằng không phải sổ hồng riêng nên cần kiểm tra kỹ tính pháp lý, tránh rủi ro tranh chấp.
• Hẻm 1m: Kiểm tra khả năng di chuyển xe máy, đồ đạc, phương tiện cứu hỏa, xe cấp cứu có vào được không.
• Nhà cũ, hoàn thiện cơ bản: Kiểm tra kỹ hệ thống điện nước, thấm dột, kết cấu chịu lực.
• Diện tích nhỏ: Kiểm tra quy hoạch xung quanh có bị thu hồi mở rộng hẻm hoặc quy hoạch khác ảnh hưởng không.