Thẩm định giá trị thực:
Nhà liền kề 5 tầng với diện tích 84m² (4,5m x 19m) tọa lạc tại vị trí TT18 Văn Quán, Nguyễn Khuyến, thuộc khu đô thị Văn Quán, Quận Hà Đông – một khu vực có giá đất và nhà liền kề đang dần tăng do hạ tầng và tiện ích phát triển mạnh. Với giá bán 21 tỷ đồng, ta có đơn giá khoảng 250 triệu/m² sàn (tổng sàn xây dựng khoảng 5 tầng x 84m² = 420m²; 21 tỷ / 420m² ≈ 50 triệu/m² sàn xây dựng).
So sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện, tổng chi phí xây dựng 5 tầng khoảng 3-3.5 tỷ đồng, giá đất thực tế chiếm phần lớn trong giá bán.
Giá đất ở khu vực Văn Quán, Hà Đông hiện dao động khoảng 50-70 triệu/m² đất nền, tức giá trị đất 84m² khoảng 4.2 – 5.9 tỷ đồng. Giá chào bán 21 tỷ là mức rất cao, gấp khoảng 3.5 lần giá đất nền khu vực, tức nhà được định giá khoảng 15 tỷ so với giá đất.
Nhận xét: Giá 21 tỷ rất cao, đang bị đẩy lên quá mức, có thể do vị trí “TT18 Văn Quán” đặc biệt tuy nhiên vẫn cần thận trọng và kiểm tra kỹ pháp lý, quy hoạch xung quanh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà xây 5 tầng hoàn thiện chắc chắn, có sân thượng, 6 phòng ngủ, thuận tiện vừa ở vừa làm văn phòng công ty như hiện tại.
- Mặt tiền 4,5m khá rộng, đường trước nhà 15m thoáng, chỗ để xe hơi thuận tiện – điểm cộng lớn so với nhiều nhà liền kề hẻm nhỏ khu vực.
- Khu phân lô, dân trí cao, an ninh tốt, phù hợp khách mua để ở lâu dài hoặc làm văn phòng.
- Vị trí trung tâm khu TT18 Văn Quán là điểm độc bản, ít nhà bán, tạo sức hút cao.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực kết hợp làm văn phòng hoặc cho thuê văn phòng cao cấp vì số tầng và thiết kế nhà hoàn thiện. Nếu đầu tư xây lại, chi phí cao và rủi ro quy hoạch nhỏ, không tối ưu. Không phù hợp làm kho xưởng do mặt tiền và vị trí đô thị.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà liền kề Nguyễn Trãi, Q.Hà Đông) | Đối thủ 2 (Nhà liền kề Văn Quán, Q.Hà Đông) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 84 | 75 | 80 |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Đường trước nhà (m) | 15 | 4 | 10 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 21 | 14 | 17 |
| Chỗ để xe hơi | Có | Không | Có |
| Pháp lý | Sổ đỏ | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, quy hoạch xung quanh khu TT18 Văn Quán để đảm bảo không có quy hoạch treo hoặc rào cản xây dựng.
- Kiểm tra hiện trạng nhà: tuy hoàn thiện chắc chắn, cần kiểm tra kỹ hệ thống điện nước, kết cấu chịu lực, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Kiểm tra phong thủy nhà, hướng nhà có phù hợp với người mua hay không.
- Xác minh thực trạng đường 15m có bị thu hẹp hay vướng quy hoạch mở rộng trong tương lai không.
- Do giá bán quá cao, người mua cần cân nhắc kỹ, tránh trả giá “ngáo giá” do thị trường nóng sốt.