Nhận định về mức giá 13,9 tỷ cho nhà phố liền kề diện tích đất 84 m² tại Nguyễn Xiển, Phường Long Thạnh Mỹ, Tp Thủ Đức
Mức giá 13,9 tỷ đồng cho căn nhà phố liền kề diện tích đất 84 m² (7 x 12 m) với tổng diện tích sử dụng 245 m² và 5 phòng ngủ tại khu vực Tp Thủ Đức là mức giá khá cao so với mặt bằng chung hiện nay. Giá trên quy đổi ra khoảng 165,48 triệu/m² sử dụng – đây là mức giá cao, đặc biệt khi so sánh với các khu vực lân cận và các dự án tương tự trong Tp Thủ Đức.
Phân tích thị trường và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Bất động sản hiện tại (Nguyễn Xiển) | So sánh 1 (Khu đô thị Vinhomes Grand Park, Quận 9) | So sánh 2 (Nhà phố liền kề Quận 2 cũ – Thành phố Thủ Đức) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 84 | 80 – 100 | 70 – 90 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 245 | 200 – 260 | 180 – 230 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 13.9 | 10 – 12 | 9 – 11 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 165,48 | 50 – 60 | 50 – 65 |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng |
| Tình trạng nội thất | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện cơ bản / Hoàn thiện cao cấp | Hoàn thiện cơ bản |
| Số phòng ngủ / vệ sinh | 5 / 5 | 4 – 5 / 3 – 5 | 4 – 5 / 3 – 4 |
Nhận xét chi tiết
- Giá 165,48 triệu/m² sử dụng cao hơn gấp gần 3 lần so với mức phổ biến trong khu vực Vinhomes Grand Park và các khu vực lân cận của Tp Thủ Đức. Thông thường, các căn nhà phố liền kề đã hoàn thiện cơ bản có giá từ 50-65 triệu/m² sử dụng tại Tp Thủ Đức.
- Tuy nhiên, căn nhà này có lợi thế về pháp lý hoàn chỉnh, vị trí Nguyễn Xiển đang phát triển mạnh, số phòng ngủ và vệ sinh nhiều, phù hợp gia đình đông người hoặc yêu cầu không gian rộng rãi.
- Giá đắt đỏ cũng có thể xuất phát từ yếu tố “hàng hot đã có sổ, độc quyền” và chính sách hỗ trợ tài chính tốt (vay ngân hàng đến 80%, HTLS 0% 12 tháng, chiết khấu 17%). Nếu khách hàng tận dụng tốt các chính sách này thì mức giá tổng thể có thể “mềm” hơn.
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, tránh trường hợp tranh chấp hoặc đang thế chấp ngân hàng.
- Xác nhận rõ ràng về hoàn thiện nội thất cơ bản và các chi phí phát sinh ngoài giá bán (phí quản lý, thuế, lệ phí trước bạ,…).
- Đánh giá khả năng vay ngân hàng và các điều kiện hỗ trợ tài chính để giảm áp lực thanh toán trong ngắn hạn.
- Xem xét vị trí thực tế, kết nối giao thông, tiện ích khu vực để đảm bảo phù hợp nhu cầu sinh hoạt và tăng giá trị đầu tư lâu dài.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích thị trường, mức giá khoảng 11 – 12 tỷ đồng (tương đương 120 – 130 triệu/m² sử dụng) sẽ hợp lý hơn cho căn nhà này nếu tình trạng hoàn thiện cơ bản và vị trí không có tiện ích đặc biệt vượt trội so với khu vực.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể đề xuất các luận điểm sau:
- So sánh giá thị trường thực tế trong khu vực và các dự án tương tự đã giao dịch thành công.
- Cam kết thanh toán nhanh hoặc theo tiến độ phù hợp để giảm rủi ro tài chính cho chủ đầu tư.
- Nhấn mạnh đến các chi phí phát sinh ngoài giá bán mà người mua phải chịu thêm.
- Đề nghị xem xét lại mức chiết khấu, hỗ trợ tài chính để tạo điều kiện cho giao dịch thành công.
Kết luận
Mức giá 13,9 tỷ đồng cho căn nhà phố liền kề tại Nguyễn Xiển là khá cao và chỉ phù hợp với khách hàng có nhu cầu đặc biệt, khả năng tài chính mạnh và tận dụng tốt các chính sách ưu đãi. Nếu mục tiêu mua để ở hoặc đầu tư thông thường, nên thương lượng giảm giá về khoảng 11-12 tỷ để phù hợp hơn với thị trường Tp Thủ Đức hiện nay.
