Nhận định mức giá 9,5 tỷ cho toà nhà 4 tầng tại đường Hoàng Công Chất, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Bất động sản tọa lạc tại vị trí đắc địa của Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, với diện tích đất 100 m², diện tích sử dụng 400 m², gồm 9 căn hộ, 10 phòng ngủ, nhiều hơn 6 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ và hướng chính Nam. Vị trí gần biển, view công viên thoáng mát, khu vực tập trung nhiều khách sạn, căn hộ dịch vụ, tạo tiềm năng khai thác cho thuê hoặc kinh doanh lưu trú.
Giá chào bán là 9,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 95 triệu/m² diện tích sử dụng.
Phân tích mức giá so với thị trường hiện tại
| Vị trí | Loại hình | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ngày tham khảo | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Đường Hoàng Công Chất, Ngũ Hành Sơn | Nhà 4 tầng, 9 căn hộ | 400 (sử dụng) | 9,5 | 23,75 (diện tích đất) | 2024 Q2 | Giá chào bán hiện tại |
| Đường Võ Nguyên Giáp, Ngũ Hành Sơn | Nhà 3 tầng, mặt tiền kinh doanh | 120 | 5,0 | 41,7 | 2024 Q1 | Gần biển, khu vực sầm uất |
| Đường Nguyễn Văn Thoại, Sơn Trà | Căn hộ dịch vụ 5 tầng | 300 | 8,0 | 26,7 | 2024 Q1 | View biển, phục vụ du lịch |
| Đường Hoàng Kế Viêm, Hải Châu | Nhà phố 4 tầng, mặt tiền | 150 | 7,2 | 48 | 2024 Q2 | Trung tâm thành phố, kinh doanh tốt |
Nhận xét chi tiết
Mức giá 9,5 tỷ đồng cho diện tích sử dụng 400 m² (tức khoảng 23,75 triệu đồng/m² đất, hoặc 95 triệu đồng/m² diện tích xây dựng) là khá cao so với mặt bằng chung khu vực.
Trong khi các bất động sản cùng khu vực và loại hình tương tự có giá dao động từ 26,7 đến 48 triệu đồng/m² diện tích xây dựng, thì mức giá này vượt trội do tính tổng diện tích sử dụng lớn và số căn hộ nhiều.
Ưu điểm làm tăng giá: Gần biển, view công viên, khu vực phát triển mạnh về du lịch, tiềm năng khai thác căn hộ dịch vụ, nội thất đầy đủ, pháp lý rõ ràng.
Hạn chế: Diện tích đất chỉ 100 m² với chiều ngang 5 m, khá hẹp, gây hạn chế về khai thác kinh doanh mặt tiền. Số tầng và căn hộ nhiều nhưng diện tích đất nhỏ có thể làm giảm giá trị so với các bất động sản có mặt tiền rộng hơn.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh chi tiết giấy tờ pháp lý, tránh tranh chấp, đảm bảo sổ đỏ rõ ràng.
- Đánh giá khả năng khai thác thực tế: tỉ lệ lấp đầy căn hộ, chi phí duy trì, thuế, phí quản lý.
- Xem xét kỹ nội thất, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy có đảm bảo tiêu chuẩn không.
- Thương lượng với chủ nhà dựa trên hiện trạng thực tế và tiềm năng thị trường.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và chiến thuật thương lượng
Dựa trên các dữ liệu tham khảo, mức giá từ 7,5 đến 8,5 tỷ đồng là hợp lý hơn cho sản phẩm này, tương đương khoảng 18,75 – 21,25 triệu đồng/m² đất hoặc 75 – 85 triệu đồng/m² diện tích xây dựng.
Để thuyết phục chủ bất động sản giảm giá, bạn nên:
- Trình bày dữ liệu so sánh thực tế với các sản phẩm tương tự trong khu vực có giá thấp hơn.
- Lưu ý hạn chế về diện tích đất và chiều ngang mặt tiền nhỏ, khiến khai thác kinh doanh có thể hạn chế.
- Đề cập đến chi phí nâng cấp, sửa chữa nếu có để cân nhắc thêm.
- Giải thích ý định đầu tư dài hạn, sẵn sàng thanh toán nhanh nếu mức giá hợp lý.
