Nhận định mức giá 6,35 tỷ cho tòa căn hộ tại Đường Trần Cao Vân, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng
Giá bán 6,35 tỷ đồng cho diện tích 70 m², tương đương khoảng 90,71 triệu đồng/m², là mức giá khá cao trên thị trường hiện nay đối với nhà ngõ, hẻm tại khu vực trung tâm Đà Nẵng.
Tuy nhiên, giá này có thể chấp nhận được trong trường hợp:
- Tòa nhà mới xây 4 tầng, gồm 6 căn hộ cho thuê với doanh thu ổn định khoảng 30 triệu đồng/tháng, tức 360 triệu đồng/năm, mang lại tỷ suất lợi nhuận khoảng 5,67%/năm so với giá bán.
- Vị trí gần trung tâm thành phố, thuận tiện di chuyển, có view hướng biển, giúp tăng giá trị bất động sản về lâu dài.
- Đã có sổ đỏ rõ ràng, pháp lý minh bạch, thuận tiện trong giao dịch và cho thuê.
Phân tích so sánh giá thị trường khu vực Đường Trần Cao Vân và các khu vực lân cận
| Khu vực | Loại hình | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Trần Cao Vân, Thanh Khê | Nhà hẻm, tòa căn hộ 4 tầng | 70 | 90,71 | 6,35 | Như tin đăng, mới xây, doanh thu cho thuê ổn định |
| Đường Nguyễn Tất Thành, Thanh Khê | Nhà mặt tiền | 70 | 65 – 75 | 4,55 – 5,25 | Nhà cũ, không kinh doanh cho thuê |
| Đường Lê Duẩn, Hải Châu | Nhà hẻm, 3 tầng | 70 | 70 – 85 | 4,9 – 5,95 | Vị trí trung tâm, đang cho thuê 20 triệu/tháng |
Dựa trên bảng so sánh, mức giá 90,71 triệu/m² cao hơn đáng kể so với các bất động sản tương tự cùng khu vực hoặc gần trung tâm Đà Nẵng. Tuy nhiên, tòa nhà có số lượng căn hộ nhiều, doanh thu cho thuê 30 triệu/tháng là điểm cộng lớn.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh kỹ pháp lý: sổ đỏ, giấy phép xây dựng, quyền sở hữu toàn bộ căn hộ trong tòa nhà.
- Kiểm tra chi tiết doanh thu cho thuê: hợp đồng thuê, thời hạn thuê, khả năng tiếp tục duy trì doanh thu 30 triệu/tháng.
- Khảo sát tình trạng xây dựng, nội thất và tiện nghi hiện tại để tránh chi phí sửa chữa, bảo trì lớn sau khi mua.
- Đánh giá khả năng tăng giá trong tương lai dựa trên quy hoạch và phát triển khu vực.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích trên, mức giá hợp lý hơn cho bất động sản này nên ở khoảng 5,8 – 6 tỷ đồng, tương đương 82,85 – 85,7 triệu đồng/m². Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận cho người bán và hợp lý cho người mua dựa trên doanh thu cho thuê và tình hình thị trường.
Chiến lược thương lượng có thể như sau:
- Nhấn mạnh vào các yếu tố rủi ro như chi phí bảo trì, khả năng duy trì doanh thu cho thuê trong tương lai chưa chắc chắn.
- So sánh với giá thị trường khu vực và các bất động sản tương tự có giá thấp hơn, để thuyết phục người bán điều chỉnh giá.
- Đề xuất trả trước một khoản tiền lớn để tăng tính hấp dẫn và giảm giá tổng thể.
- Yêu cầu hỗ trợ thêm về các giấy tờ pháp lý và tình trạng hiện tại để đảm bảo giao dịch an toàn.
Kết luận: Nếu bạn là nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản cho thuê với dòng tiền ổn định và chấp nhận mức giá cao để sở hữu tài sản tại vị trí trung tâm, mức giá 6,35 tỷ đồng có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu muốn đảm bảo hiệu quả đầu tư và giảm rủi ro, nên thương lượng xuống mức 5,8 – 6 tỷ đồng và kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý, doanh thu trước khi quyết định.
