Nhận định mức giá 2,95 tỷ đồng cho căn nhà tại 91/14, Đường Bình Thung, Phường Bình An, Thành phố Dĩ An, Bình Dương
Giá niêm yết 2,95 tỷ đồng, tương đương khoảng 31,05 triệu/m² trên diện tích đất 95 m² (diện tích sử dụng 180 m²) là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà trong khu vực Thành phố Dĩ An, đặc biệt là trong hẻm xe hơi.
Phân tích chi tiết
Căn nhà có các đặc điểm sau:
- Diện tích đất: 95 m², chiều ngang 4.4 m, chiều dài 22 m
- Nhà 2 tầng, 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, hoàn thiện cơ bản
- Hướng Bắc, pháp lý sổ đỏ đã có
- Nhà hẻm xe hơi, nở hậu và chưa hoàn công
So sánh giá trong khu vực
| Vị trí | Loại nhà | Diện tích đất (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Phường Bình An, Dĩ An | Nhà hẻm xe hơi 2 tầng hoàn thiện cơ bản | 90 – 100 | 2,5 – 2,7 | 27 – 29 | Gần đây, có sổ, không nở hậu |
| Phường Bình An, Dĩ An | Nhà mặt tiền đường lớn 1 trệt 1 lầu | 90 – 110 | 3,2 – 3,5 | 33 – 35 | Vị trí đắc địa, giao thông thuận tiện |
| Phường Bình Thung, Dĩ An | Nhà trong hẻm nhỏ, chưa hoàn công | 90 – 95 | 2,3 – 2,5 | 24 – 26 | Hẻm nhỏ, hạn chế xe hơi |
Nhận xét về mức giá
Mức giá 31,05 triệu/m² là cao so với nhà trong hẻm xe hơi ở khu vực Bình An, nhất là khi nhà có nhược điểm là nở hậu và chưa hoàn công. Đây là những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và khả năng sang tên sổ đỏ, cũng như khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng.
Giá hợp lý hơn nên ở mức khoảng 2,5 – 2,7 tỷ đồng, tương đương 27 – 29 triệu/m², phù hợp với mặt bằng chung nhà hẻm xe hơi hoàn thiện cơ bản tại khu vực này.
Lưu ý nếu muốn xuống tiền
- Xác minh kỹ lưỡng về pháp lý, nhất là vấn đề nhà chưa hoàn công sẽ gây khó khăn cho việc cấp phép hay chuyển nhượng trong tương lai.
- Kiểm tra kỹ các điều kiện về hẻm xe hơi, xem xét khả năng đi lại, giao thông và tiện ích xung quanh.
- Tính toán chi phí hoàn công nếu muốn nâng cấp giấy tờ pháp lý để tránh phát sinh bất ngờ.
- Đàm phán chủ nhà về giá để bù đắp những rủi ro do nở hậu và chưa hoàn công.
Đề xuất chiến lược đàm phán giá
Do các nhược điểm của căn nhà và giá thị trường, bạn nên tiếp cận chủ nhà với mức giá đề xuất khoảng 2,5 tỷ đồng. Lý do thuyết phục có thể nêu như sau:
- Giá hiện nay cao hơn mặt bằng chung nhà hẻm xe hơi cùng khu vực từ 10-15%
- Cần trừ chi phí và thời gian hoàn công giấy tờ
- Nhà có nhược điểm nở hậu, ảnh hưởng đến giá trị thực tế
- Thị trường có nhiều lựa chọn tương tự với giá tốt hơn
Nếu chủ nhà không đồng ý giảm giá, bạn có thể đề nghị thỏa thuận chia sẻ chi phí hoàn công hoặc các điều khoản hỗ trợ khác để bù đắp cho mức giá hiện tại.
Kết luận
Mức giá 2,95 tỷ đồng là hơi cao và chỉ hợp lý nếu bạn không ngại các rủi ro pháp lý và muốn đầu tư dài hạn với mục tiêu sinh lời từ dòng tiền cho thuê hoặc tăng giá trong tương lai. Tuy nhiên, nếu muốn mua để ở hoặc đầu tư an toàn hơn, bạn nên đề xuất mức giá từ 2,5 – 2,7 tỷ đồng và yêu cầu chủ nhà hỗ trợ giải quyết hoàn công.
