Nhận định về mức giá 6,7 tỷ cho nhà hẻm Gò Dầu, Tân Phú
Dựa trên dữ liệu cung cấp, căn nhà có diện tích đất 63 m², diện tích sử dụng 125 m²,
gồm 1 trệt 1 lầu với 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, thuộc loại nhà trong hẻm 5m,
hướng Đông, hoàn thiện cơ bản và đã có sổ đỏ. Giá đề xuất là 6,7 tỷ đồng, tương đương
khoảng 106,35 triệu đồng/m² đất.
Đánh giá giá 6,7 tỷ là khá cao so với mặt bằng chung khu vực hẻm tương tự tại Tân Phú.
Phân tích so sánh giá bất động sản khu vực Quận Tân Phú
| Địa điểm | Loại nhà | Diện tích đất (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² đất (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Hẻm 5m, Đường Gò Dầu, Tân Phú | Nhà 1 trệt 1 lầu, 2PN, hoàn thiện cơ bản | 63 | 6.7 | 106.35 | Giá đề xuất |
| Hẻm 5m, Đường Tân Quý, Tân Phú | Nhà 1 trệt 1 lầu, 3PN, mới xây | 60 | 5.2 | 86.67 | Giao dịch thực tế 2024 Q1 |
| Hẻm 6m, Đường Lê Trọng Tấn, Tân Phú | Nhà 1 trệt 1 lầu, 2PN, hoàn thiện cơ bản | 65 | 5.8 | 89.23 | Giao dịch thực tế 2024 Q1 |
| Hẻm 4m, Đường Tân Kỳ Tân Quý, Tân Phú | Nhà 1 trệt, 2PN, cần sửa chữa | 62 | 4.9 | 79.03 | Giao dịch thực tế 2023 Q4 |
Nhận xét chi tiết
- Giá 6,7 tỷ tương đương hơn 106 triệu/m² đất là mức cao hơn từ 15-30% so với các giao dịch gần đây trong khu vực hẻm 5m.
- Nhà có lợi thế hẻm xe hơi rộng 5m, vị trí khá thuận tiện, xây dựng chắc chắn, hoàn thiện cơ bản, có 2 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh phù hợp với gia đình nhỏ.
- Nhà có diện tích sử dụng khá lớn (125 m²) so với đất 63 m², nhưng diện tích sử dụng không phải là tiêu chuẩn trong tính giá đất tại Việt Nam, do đó vẫn cần tập trung vào giá/m² đất.
- Nhà nở hậu có thể ảnh hưởng nhẹ đến giá, tuy nhiên không đáng kể nếu thiết kế hợp lý.
- Thu nhập cho thuê 10 triệu/tháng là điểm cộng nhưng chưa đủ lớn để bù đắp mức giá cao.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích và các giao dịch thực tế, mức giá 5,5 – 5,8 tỷ đồng (khoảng 87-92 triệu đồng/m² đất) sẽ là mức hợp lý hơn cho căn nhà này.
Đây là mức giá phản ánh đúng giá trị thị trường hiện tại, phù hợp với vị trí, diện tích và tình trạng nhà.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày các giao dịch gần đây với mức giá thấp hơn nhưng tương đương về vị trí, diện tích, và điều kiện nhà.
- Nêu rõ xu hướng thị trường hiện tại có nhiều lựa chọn nhà hẻm Tân Phú với mức giá thấp hơn, việc chốt giá cao có thể ảnh hưởng đến khả năng bán nhanh.
- Chỉ ra rằng giá cho thuê hiện tại chưa đủ hấp dẫn để bù đắp khoản đầu tư cao, làm giảm sức hấp dẫn với nhà đầu tư.
- Đề xuất mức giá 5,5 tỷ là hợp lý cho cả hai bên, đảm bảo giao dịch nhanh, tránh rủi ro thị trường biến động.
Kết luận
Mức giá 6,7 tỷ đồng hiện tại là cao và không tương xứng với giá thị trường hẻm 5m tại Tân Phú.
Với phân tích dữ liệu so sánh và đặc điểm nhà, mức giá 5,5 – 5,8 tỷ đồng là đề xuất hợp lý hơn,
giúp người mua có cơ hội sở hữu nhà hẻm rộng, tiện ích tốt với giá hợp lý và người bán nhanh thu hồi vốn.
