Thẩm định giá trị thực:
Căn liền kề có diện tích đất 63m², xây dựng 4 tầng + 1 tum với tổng diện tích sàn khoảng 250m².
Giá chào bán là 11 tỷ đồng, tương đương 44 triệu đồng/m² sàn.
So sánh với mức giá thị trường liền kề tại khu vực Vinhomes Ocean Park 2 (Văn Giang, Hưng Yên), dao động phổ biến từ 35-45 triệu/m² sàn tùy vị trí và mặt tiền.
Căn này có mặt tiền 4.5m, khá tốt so với các căn liền kề khác thường từ 4-5m.
Về kết cấu xây dựng, căn nhà 4 tầng 1 tum là chuẩn phổ biến, nếu tính chi phí xây mới thô và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² (giá hiện nay), thì chi phí xây mới khoảng 1.5-1.75 tỷ đồng cho 250m² sàn.
Như vậy, phần còn lại là giá đất và vị trí.
Giá 11 tỷ cho 63m² đất tại Vinhomes Ocean Park 2 là mức cao nhưng vẫn trong vùng hợp lý nếu căn nhà ở vị trí đắc địa, mặt tiền rộng, gần các tiện ích lớn.
Tuy nhiên, cần xác minh kỹ về pháp lý và quy hoạch để tránh rủi ro khi giá cao như vậy.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí cực ngắn, gần ngay chung cư Masterise và công viên, thuận tiện cho việc đi lại và hưởng không gian xanh.
- Mặt tiền rộng 4.5m, tạo điều kiện tốt cho kinh doanh hoặc để xe hơi.
- Hướng Tây Bắc hợp với người mệnh Kim hoặc Thủy, ít bị nắng gắt chiều.
- Thuộc dãy SH2, gần khu kinh doanh mua bán sầm uất K-Town – tiềm năng khai thác thương mại cao.
- Đã có sổ đỏ, sẵn sàng giao dịch, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực kết hợp kinh doanh nhỏ, hoặc cho thuê mặt bằng thương mại do vị trí đắc địa và gần các tiện ích lớn.
Ngoài ra, do khu vực phát triển mạnh, có thể cân nhắc đầu tư xây lại căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng cho thuê để tăng giá trị dòng tiền.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Liền kề SH2, gần Vinhomes Ocean Park 2) | Đối thủ 2 (Liền kề dãy SH3, Văn Giang) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 63 | 65 | 60 |
| Diện tích sàn (m²) | 250 | 240 | 230 |
| Mặt tiền (m) | 4.5 | 4 | 5 |
| Hướng nhà | Tây Bắc | Đông Nam | Tây Nam |
| Vị trí | Gần chung cư & công viên, K-Town | Gần trường học, trung tâm thương mại | Gần bệnh viện, khu dân cư |
| Giá bán (tỷ) | 11 | 10.2 | 9.5 |
| Giá/m² sàn (triệu đồng) | 44 | 42.5 | 41.3 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch xung quanh, đặc biệt khu vực K-Town có thể có thay đổi ảnh hưởng giá trị.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, đảm bảo không có tranh chấp hoặc thế chấp ngân hàng.
- Kiểm tra kết cấu nhà, nếu xây đã lâu cần kiểm tra thấm dột, nứt tường, hệ thống kỹ thuật điện nước.
- Đánh giá kỹ hướng Tây Bắc có phù hợp với phong thủy gia chủ không, tránh lỗi sát khí do hướng quay mặt đường hay công trình lớn.
- Đánh giá tiện ích xung quanh và hạ tầng giao thông để đảm bảo không bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn hoặc tắc nghẽn.
