Nhận định mức giá bất động sản tại hẻm 186 Nguyễn Súy, Quận Tân Phú
Giá bán đề xuất: 9 tỷ đồng trên diện tích 83.5 m², tương đương khoảng 107,78 triệu đồng/m². Dựa trên các thông tin về vị trí, diện tích, kết cấu nhà và pháp lý rõ ràng, ta có thể đánh giá mức giá này như sau:
Phân tích chi tiết về giá bán và các yếu tố liên quan
1. Vị trí và tiện ích xung quanh: Nhà nằm trong hẻm rộng 8m, ô tô ra vào thoải mái, cách đường Nguyễn Súy khoảng 100m, thuộc khu dân cư an ninh và sầm uất của Quận Tân Phú. Gần các tiện ích như chợ Tân Hương, Đại học Công Thương, trường THPT Trần Phú, thuận tiện giao thông và sinh hoạt.
2. Kích thước và kết cấu: Diện tích đất và sử dụng là 83.5 m², chiều ngang 4.2m, chiều dài 17.6-17.8m, nhà xây 2 tầng (theo data chính xác), gồm 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh. Nhà có thiết kế thoáng, phòng khách rộng đáp ứng nhu cầu gia đình hoặc kinh doanh nhỏ.
3. Pháp lý: Sổ hồng riêng, công chứng ngay, đảm bảo tính minh bạch và an toàn pháp lý cho người mua.
So sánh giá thị trường khu vực Quận Tân Phú gần đây
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Nhà trong hẻm lớn Nguyễn Súy (cách 100m) | 83.5 | 9.0 | 107.78 | Giá đề xuất |
| Nhà hẻm xe hơi Đường Tân Quý, Quận Tân Phú | 80 – 85 | 7.5 – 8.5 | 94 – 100 | Giao dịch gần nhất 2023-2024, nhà 2 tầng, tương đương |
| Nhà mặt tiền đường Nguyễn Súy, Quận Tân Phú | 70 – 90 | 8.5 – 10 | 95 – 110 | Nhà mặt tiền, giá cao hơn do vị trí nổi bật hơn |
Nhận xét và đề xuất mức giá hợp lý
Mức giá 9 tỷ đồng hiện tại là hơi cao so với mặt bằng chung hẻm xe hơi tương tự tại Quận Tân Phú, đặc biệt nhà có 2 tầng và diện tích ngang 4.2m. Theo dữ liệu thị trường, mức giá từ 7.5 – 8.5 tỷ đồng là phù hợp hơn cho nhà trong hẻm có kết cấu và diện tích tương tự.
Người mua có thể thương lượng mức giá xuống khoảng 8 tỷ đồng để phù hợp với giá trị thực tế, đồng thời vẫn đảm bảo lợi ích cho chủ nhà vì:
- Nhà có kết cấu 2 tầng, ít hơn so với những căn 3 tầng phổ biến trên thị trường.
- Hẻm xe hơi rộng 8m nhưng không phải mặt tiền đường lớn, nên giá trị thấp hơn nhà mặt tiền.
- Thị trường Quận Tân Phú có nhiều căn tương tự giao dịch quanh mức giá 94 – 100 triệu/m².
Để thuyết phục chủ nhà, người mua nên đưa ra các dẫn chứng thị trường cụ thể như trên, nhấn mạnh tính cạnh tranh và thời gian bán nhanh hơn nếu đồng ý mức giá hợp lý. Ngoài ra, việc thương lượng có thể dựa trên yếu tố hiện trạng nhà 2 tầng và tiềm năng cải tạo nâng tầng nếu cần.
Kết luận
Giá 9 tỷ đồng là mức giá có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua ưu tiên vị trí, tiềm năng đầu tư dài hạn và không muốn đàm phán nhiều. Tuy nhiên, nếu cần cân nhắc kỹ về giá trị thị trường hiện tại và khả năng sinh lợi, mức giá khoảng 8 tỷ đồng sẽ là đề xuất hợp lý và dễ thuyết phục chủ nhà hơn.
