Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 126m², mặt tiền 5m, chiều dài 25.2m, xây dựng 4 tầng với tổng diện tích sàn ước tính khoảng 504m² (126m² x 4 tầng). Giá bán 15 tỷ đồng tương đương 119,05 triệu/m² trên tổng diện tích đất, và khoảng 29,76 triệu/m² sàn xây dựng (15 tỷ / 504m²).
So sánh với mức chi phí xây dựng mới tại Đà Nẵng hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m² hoàn thiện, giả sử 7 triệu/m² x 504m² = 3,5 tỷ đồng chi phí xây nhà mới. Giá này đã bao gồm nội thất đầy đủ và thiết kế hiện đại, tức căn nhà không phải nhà nát hay cần sửa chữa lớn.
Tuy nhiên, giá 15 tỷ cho khu vực Hoà Thuận Tây, Hải Châu là mức khá cao. Mức giá này thể hiện căn nhà thuộc phân khúc mặt tiền đẹp, đường ô tô lớn, sẵn sàng ở ngay. Nếu so với mặt bằng giá đất và nhà phố quanh khu vực, mức giá này có thể cao hơn từ 15-20% so với các căn tương tự.
Nhận xét về giá: Mức giá này đang bị định giá hơi cao so với mặt bằng thị trường. Người mua cần thương lượng giảm giá ít nhất 5-10% để phù hợp hơn với giá trị thực và tiềm năng đầu tư.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt phố, mặt tiền rộng 5m, đường ô tô rộng, thuận tiện cho kinh doanh hoặc để xe hơi trong nhà.
- Hướng Bắc phù hợp với nhiều gia đình theo phong thủy tại miền Trung, tránh nắng gắt buổi chiều.
- Kết cấu 4 tầng, thiết kế hiện đại, nội thất đầy đủ, dọn vào ở ngay, tiết kiệm thời gian và chi phí hoàn thiện.
- Pháp lý đầy đủ, đã có sổ đỏ rõ ràng, đảm bảo an toàn giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Ở thực: Rất phù hợp cho gia đình đông người, cần không gian rộng rãi, tiện nghi ngay trung tâm quận Hải Châu.
– Cho thuê dòng tiền: Có thể cho thuê làm văn phòng, cửa hàng, hoặc homestay cao cấp do vị trí đắc địa và kết cấu hiện đại.
– Đầu tư xây lại: Không cần thiết do nhà mới đẹp, nếu xây mới sẽ tốn chi phí cao và mất thời gian.
– Kho xưởng: Không phù hợp do vị trí trung tâm và thiết kế nhà ở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bạch Đằng) | Đối thủ 2 (Đường Lê Duẩn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 126 | 120 | 130 |
| Diện tích xây dựng (m²) | ~504 (4 tầng) | ~480 (4 tầng) | ~520 (4 tầng) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 15 | 13.8 | 14.5 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 119 | 115 | 111 |
| Hướng nhà | Bắc | Đông | Nam |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tình trạng nhà | Mới đẹp, đủ nội thất | Nhà cũ cần sửa | Mới xây dựng 3 năm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực, đảm bảo không có dự án giải tỏa hoặc mở rộng đường trong tương lai gần ảnh hưởng đến căn nhà.
- Kiểm tra thực tế chất lượng xây dựng và nội thất đi kèm, xác nhận không có dấu hiệu xuống cấp hay lỗi kỹ thuật.
- Đảm bảo giấy tờ pháp lý rõ ràng, không tranh chấp, sổ đỏ chính chủ và không có quy hoạch treo.
- Xác nhận quyền sử dụng đất, không vướng lộ giới hay hành lang an toàn giao thông.
- Đánh giá kỹ giao thông khu vực vào giờ cao điểm, đảm bảo đường trước nhà rộng thực tế và thoải mái cho xe hơi ra vào.
