Check giá "Chính chủ cần bán, nhà sổ hồng riêng,giá hợp lí"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà diện tích đất 4x12m (48m²), diện tích sử dụng công nhận khoảng 60m² do có gác lửng, thuộc dạng nhà cấp 4 cũ. Giá chào bán là 4,65 tỷ, tương đương khoảng 96,88 triệu/m² tính trên diện tích sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà cấp 4 cũ trong khu vực Tân Phú, đặc biệt khi so với giá đất hoặc nhà xây mới có thể dao động từ 50-70 triệu/m² tùy vị trí.

Chi phí xây dựng mới nhà cao tầng hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², giả sử xây lại nhà 3 tầng trên diện tích 48m², tổng chi phí khoảng 1-1,2 tỷ. Như vậy, nếu mua nhà cũ này, người mua đang trả phần giá trị đất rất cao (phần nhà hiện trạng gần như không đáng giá do xuống cấp). Mặt khác, nhà nở hậu có thể gây khó khăn khi xây dựng lại hoặc tận dụng tối đa diện tích sử dụng.

Nhận xét về giá: Giá 4,65 tỷ cho nhà cấp 4 cũ, diện tích nhỏ, hẻm (không rõ rộng bao nhiêu) là mức giá bị đội lên khá cao, có thể bị thổi giá khoảng 20-30% so với giá trị thực. Người mua cần thương lượng mạnh hoặc cân nhắc kỹ.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

– Vị trí sát Aeon Mall Tân Phú, thuận tiện di chuyển sang các quận trung tâm như Tân Bình, Quận 10, Phú Nhuận là điểm cộng lớn.
– Nhà có gác lửng tăng diện tích sử dụng so với nhà cấp 4 thông thường.
– Tuy nhiên, nhà nằm trong hẻm, không rõ hẻm rộng bao nhiêu, có thể gây khó khăn cho xe cộ, vận chuyển.
– Nhà nở hậu có thể gây bất tiện khi thiết kế, xây dựng lại.
– Pháp lý rõ ràng, đã có sổ đỏ, đây là điểm an toàn rất quan trọng.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Với vị trí sát Aeon Mall và trung tâm Tân Phú, căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc đầu tư xây lại nhà cao tầng cho thuê hoặc bán lại. Nhà hiện trạng cấp 4 cũ, không phù hợp để ở lâu dài nếu không cải tạo. Nếu đầu tư xây mới 3-4 tầng có thể tận dụng tối đa giá trị đất và vị trí.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ chất lượng nhà cấp 4, đặc biệt thấm dột, kết cấu gác lửng.
• Đo lại chính xác chiều rộng hẻm, khả năng quay đầu xe, gửi xe.
• Xác minh quy hoạch xung quanh, đặc biệt kiểm tra có bị vướng quy hoạch mở rộng đường hay không.
• Kiểm tra giấy tờ pháp lý, sổ đỏ có rõ ràng, không tranh chấp.
• Đánh giá phong thủy do nhà nở hậu có thể gây ảnh hưởng đến thiết kế, dòng khí.