Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư diện tích 48 m², 1 phòng ngủ, nội thất cao cấp, tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội đang được cho thuê với giá 11 triệu/tháng.
Tính đơn giá thuê khoảng 229.000 đồng/m²/tháng (11 triệu / 48 m²), mức giá này thuộc phân khúc trung bình-cao của khu vực Đại Mỗ, Tây Mỗ với căn hộ 1 phòng ngủ full nội thất.
Theo thị trường hiện tại, căn hộ 1 phòng ngủ ở khu vực Nam Từ Liêm dao động khoảng 8-12 triệu/tháng tùy nội thất, vị trí, tiện ích. Với nội thất đầy đủ, máy giặt sấy, căn này nằm ở tầng 7, hướng ban công Đông Bắc và cửa chính hướng Nam.
Đây là căn hộ mới, có sổ hồng riêng rõ ràng, không phải nhà cũ hay chung cư quá lỗi thời nên mức giá này không bị thổi quá cao. Mức thuê khoảng 11 triệu phù hợp với chất lượng và vị trí.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nội thất cao cấp full đồ (máy giặt, máy sấy), giúp người thuê không phải đầu tư thêm, rất tiện lợi.
- Hướng ban công Đông Bắc mát mẻ, cửa chính hướng Nam phù hợp phong thủy chung của người Việt.
- Block S402, tầng 7 – tầng trung, giúp tránh ồn ào tầng thấp và tiện lợi hơn tầng cao.
- Vị trí tại Đại Mỗ, Tây Mỗ – khu vực phát triển nhanh, dễ dàng kết nối ra các tuyến đường lớn, tiện ích xung quanh đa dạng.
- Hợp đồng 1 năm, cọc 3 tháng, có thể thương lượng nếu khách thuê có thiện chí lâu dài.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất với người đi làm hoặc sinh viên muốn ở lâu dài, cần không gian tiện nghi và ổn định. Với nội thất đầy đủ, khách thuê không cần đầu tư thêm, phù hợp ở thực tế hoặc làm văn phòng nhỏ.
Nếu để cho thuê dòng tiền, mức 11 triệu/tháng khá sát giá thị trường, ít dư địa tăng giá trong ngắn hạn. Chủ nhà có thể cân nhắc giữ nguyên, ưu tiên khách thuê lâu dài để tránh biến động.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Căn 1PN, Đại Mỗ) | Đối thủ 2 (Căn 1PN, Tây Mỗ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 48 | 50 | 45 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 11 | 10.5 | 11.5 |
| Nội thất | Full đồ, cao cấp | Đơn giản, chưa có máy sấy | Full đồ, mới |
| Tầng | 7 | 3 | 8 |
| Hướng ban công | Đông Bắc | Đông Nam | Tây Bắc |
| Hợp đồng & cọc | 1 năm, 3 cọc 2 | 1 năm, 2 cọc 1 | 6 tháng, 3 cọc 3 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng cho thuê về điều khoản cọc và thanh toán tránh phát sinh phí không rõ ràng.
- Kiểm tra tình trạng nội thất máy giặt, máy sấy hoạt động tốt để tránh chi phí sửa chữa sau thuê.
- Đảm bảo căn hộ không có lỗi phong thủy lớn (hướng cửa chính – ban công tương đối hợp lý, không bị chắn sáng).
- Xem xét hạ tầng block S402 và tiện ích tòa nhà, đảm bảo không có vấn đề về an ninh, thang máy.
- Kiểm tra phí dịch vụ quản lý, gửi xe có phát sinh thêm chi phí nào không.
Nhận xét giá: Mức giá thuê 11 triệu/tháng cho căn hộ 48m² full nội thất cao cấp tại khu vực Đại Mỗ, Tây Mỗ, Nam Từ Liêm là hợp lý, không bị thổi giá quá cao. Tuy nhiên, khách thuê có thể thương lượng nhẹ về hợp đồng cọc hoặc phí sale để giảm chi phí ban đầu. Nên chốt nhanh nếu khách hàng có nhu cầu ở thực vì căn hộ tiện nghi, vị trí tốt, ít có lựa chọn tương đương trong tầm giá này.
