Thẩm định giá trị thực:
Giá thuê 2,8 triệu/tháng cho căn hộ mini khép kín 28m² tương đương khoảng 100.000đ/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến tại khu vực Tây Sơn, Đống Đa cho phòng trọ có tiện nghi cơ bản, riêng biệt.
Khu vực này có mật độ dân cư đông, nhu cầu thuê phòng trọ cao do gần trường đại học, trung tâm thương mại Mipec và các tiện ích khác.
Tuy nhiên, cần chú ý căn hộ là dạng mini, không phải chung cư cao cấp, nên không thể so sánh với căn hộ dịch vụ hoặc chung cư đầy đủ tiện ích.
Nếu xét về pháp lý và hiện trạng, phòng có diện tích khá rộng (28m²) cho 1 phòng trọ mini, đầy đủ nội thất cơ bản riêng biệt (NL, ĐH, giường, tủ, bếp, WC riêng). Đặc biệt có chỗ để xe miễn phí, không chung chủ, mở khóa tự do, rất phù hợp với người đi làm hoặc sinh viên cần không gian riêng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát Mipec Tây Sơn chỉ cách mặt đường 30m, thuận tiện đi lại, gần chợ, siêu thị, trường học, an ninh tốt.
- Phòng có bếp riêng, WC riêng, khác biệt với nhiều phòng trọ khác chỉ có WC chung.
- Không chung chủ, giờ giấc thoải mái, rất phù hợp với người trẻ muốn tự do sinh hoạt.
- Có chỗ để xe tầng 1 riêng, mỗi phòng được để 2 xe miễn phí, thuận tiện cho người có xe máy.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền. Với mức giá này, chủ phòng có thể dễ dàng tìm được khách thuê dài hạn là sinh viên hoặc người đi làm, đảm bảo thu nhập ổn định.
Không phù hợp để làm kho xưởng hoặc đầu tư xây dựng do diện tích nhỏ, vị trí nằm trong khu dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 67 Tây Sơn) | Đối thủ 2 (Ngõ 45 Tây Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 28 m² | 20-25 m² | 25-30 m² |
| Giá thuê | 2,8 triệu/tháng | 2,3 – 2,6 triệu/tháng | 2,7 – 3 triệu/tháng |
| Tiện nghi | WC riêng, bếp riêng, không chung chủ | WC chung, bếp chung | WC riêng, có bếp, chung chủ |
| Chỗ để xe | 2 xe miễn phí tầng 1 | Không có chỗ riêng | Chỗ để xe hạn chế |
| Giờ giấc | Tự do mở khóa | Chung chủ, giờ giấc hạn chế | Tự do |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế tình trạng nội thất, thiết bị bếp và WC (điều hòa, nóng lạnh, hệ thống thoát nước).
- Xác minh an ninh khu vực và tình trạng mất trộm, bảo vệ ban đêm.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý hợp đồng thuê rõ ràng, tránh tranh chấp.
- Đảm bảo không thuộc diện quy hoạch hoặc có dự án xây dựng ảnh hưởng trong tương lai gần.
- Kiểm tra xem có áp dụng tăng giá thuê hoặc phí dịch vụ nào khác không.
Kết luận: Giá thuê 2,8 triệu/tháng cho căn hộ mini 28m² với tiện nghi đầy đủ, vị trí gần Mipec Tây Sơn là mức giá hợp lý, có thể chốt nhanh nếu người thuê ưu tiên không gian riêng và tiện ích đi kèm. Tuy nhiên, nếu muốn thương lượng, có thể đề nghị giảm khoảng 5-7% do mức giá trên mặt bằng chung vẫn hơi cao hơn đối thủ có diện tích nhỏ hơn và tiện nghi tương đương.
