Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư mini diện tích 20m² tại phố Thành Công, quận Ba Đình được cho thuê với giá 5 triệu VNĐ/tháng. Tính ra đơn giá thuê khoảng 250.000 VNĐ/m²/tháng, đây là mức giá khá phổ biến và chấp nhận được tại khu vực trung tâm Hà Nội, đặc biệt là các căn hộ mini dành cho người đi làm hoặc sinh viên.
Về kết cấu, đây là căn hộ chung cư mini trong nhà ngõ, không phải chung cư cao tầng chính thống, tuy nhiên có thang máy và các tiện ích như máy giặt riêng, khoá vân tay, điều này làm tăng giá trị sử dụng và sự tiện nghi đáng kể. So với mặt bằng chung thuê nhà trọ cùng diện tích và tiện ích tại Ba Đình, mức giá này không quá cao nhưng cũng không phải quá rẻ, phản ánh đúng vị trí trung tâm và tiện ích kèm theo.
Nhận xét về giá: Giá thuê 5 triệu/tháng cho căn 20m² full nội thất tại Ba Đình là mức giá hợp lý, không bị cao quá mức so với thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ về chất lượng tòa nhà (độ mới, an toàn) vì nhà trong ngõ thường có hạn chế về không gian và ánh sáng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm, gần các tuyến phố lớn, thuận tiện di chuyển tới các quận trung tâm khác.
- Thang máy – đây là điểm nổi bật hiếm có trong các chung cư mini trong ngõ.
- Máy giặt riêng và khóa vân tay tăng tính riêng tư và tiện nghi cao.
- Giờ giấc thoải mái, không chung chủ, rất phù hợp với những người đi làm cần sự tự do.
- Để xe máy miễn phí, nhận xe đạp điện – thuận tiện cho việc di chuyển trong nội thành.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ rất phù hợp để ở thực tế cho cá nhân hoặc cặp đôi trẻ tuổi làm việc tại khu vực trung tâm hoặc các khu lân cận. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dài hạn với đối tượng nhân viên văn phòng hoặc sinh viên có nhu cầu thuê căn hộ tiện nghi, giá mềm. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do diện tích nhỏ và dạng chung cư mini trong ngõ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (CC mini Nguyễn Công Hoan) | Đối thủ 2 (CC mini Kim Mã) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 20 m² | 18 m² | 22 m² |
| Giá thuê | 5 triệu/tháng | 4.5 triệu/tháng | 5.5 triệu/tháng |
| Thang máy | Có | Không | Có |
| Full nội thất | Có | Có | Có |
| Giờ giấc | Thoải mái, không chung chủ | Chung chủ, hạn chế giờ giấc | Thoải mái |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng thực tế của thang máy (an toàn, bảo trì).
- Đánh giá mức độ mới/cũ của nội thất, đồ dùng trong phòng.
- Kiểm tra độ thông thoáng, ánh sáng tự nhiên do nằm trong ngõ có thể hạn chế.
- Xác minh sổ đỏ và giấy phép cho thuê để tránh rủi ro pháp lý.
- Kiểm tra an ninh khu vực và tính ổn định của chủ nhà, tránh tranh chấp.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, đỗ xe trong ngõ có thuận tiện không.
