Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 4 tầng, diện tích đất 40m², diện tích sử dụng 120m², tọa lạc tại hẻm xe hơi đường Nguyễn Thượng Hiền, Quận Bình Thạnh. Giá thuê 13,5 triệu/tháng tương đương khoảng 112.500đ/m² sử dụng/tháng, mức giá này nằm trong khung trung bình – hơi cao so với phân khúc nhà hẻm xe hơi cùng khu vực.
Nhà đã có sổ, pháp lý rõ ràng, không phải nhà nát hay đất trống nên giá thuê sẽ cao hơn đất trống hoặc nhà cấp 4. Với 4 tầng và 4 phòng ngủ, 2 toilet, nhà phù hợp cho gia đình đa thế hệ hoặc nhóm thuê đông người.
Tuy nhiên, nhà trống, không có nội thất đi kèm nên người thuê phải đầu tư thêm chi phí trang bị. Về kết cấu, nhà xây 4 tầng nhưng không rõ tuổi thọ và chất lượng xây dựng, cần kiểm tra kỹ. Giá thuê 13,5 triệu có thể bị đội lên do hẻm xe hơi, nhưng hẻm rộng 5m và dài 8m là khá nhỏ, có thể gây bất tiện trong sinh hoạt và vận chuyển.
Nhận xét về giá: Giá thuê này đang có xu hướng hơi cao so với mặt bằng nhà hẻm xe hơi 4PN tại Bình Thạnh, có thể người cho thuê đang định giá “ngáo giá” khoảng 10-15% so với thị trường. Người thuê nên thương lượng để giảm giá xuống tầm 11,5 – 12 triệu/tháng cho hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng 5m – thuận tiện cho xe lớn vào tận nhà, đây là điểm mạnh so với hẻm nhỏ chỉ 2-3m thường gặp.
- Hướng Đông Bắc – hợp phong thủy với nhiều gia đình, đón gió mát, tránh nóng chiều.
- Có sân thượng và sân phơi riêng biệt, phù hợp với gia đình có nhu cầu phơi đồ và giải trí ngoài trời.
- 4 phòng ngủ và 2 toilet rộng rãi, phù hợp nhóm thuê đông người hoặc gia đình nhiều thế hệ.
- Nhà trống, dễ bố trí nội thất theo ý thích người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định. Với vị trí hẻm xe hơi, 4 phòng ngủ, dễ dàng cho gia đình lớn hoặc nhóm sinh viên thuê chung.
Khả năng kinh doanh nhỏ lẻ có thể nhưng cần kiểm tra kỹ quy định khu vực, tránh rủi ro vi phạm pháp lý.
Do nhà đã có sổ và xây 4 tầng, đầu tư xây mới lại không tối ưu kinh tế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (hẻm 6m, Nguyễn Xí) | Đối thủ 2 (hẻm xe hơi, Phường 24) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 40 | 45 | 38 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 120 | 130 | 115 |
| Số phòng ngủ | 4 | 4 | 3 |
| Hẻm | Xe hơi 5m | Xe hơi 6m | Xe hơi 4.5m |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 13.5 | 14.5 | 12.8 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tình trạng nội thất | Nhà trống | Full nội thất | Bàn giao trống |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng kết cấu nhà, vì xây 4 tầng nhưng không rõ năm xây nên có thể đã cũ, cần kiểm tra chống thấm, lún nền.
- Xác minh rõ về quy hoạch hẻm, tránh trường hợp hẻm bị cấm hoặc quy hoạch mở rộng gây ảnh hưởng quyền sử dụng.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, tránh bất tiện khi xe hơi vào ra.
- Xác minh giấy tờ pháp lý, đặc biệt là sổ đỏ để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra các hạn chế về kinh doanh tại khu vực nếu có ý định sử dụng cho mục đích thương mại.
