Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là mặt bằng kinh doanh tầng 1 nhà mặt tiền đường Trần Cao Vân, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng với diện tích sử dụng tổng 37m² (22m² mặt trước, 15m² phía sau bếp và toilet riêng biệt). Giá cho thuê 6 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 162.000đ/m²/tháng.
So với mặt bằng kinh doanh cùng tuyến đường Trần Cao Vân, mức giá trung bình hiện nay dao động từ 150.000đ đến 200.000đ/m²/tháng tùy vị trí mặt tiền và tiện ích phụ trợ. Mức giá 6 triệu/tháng này thuộc mức trung bình thấp, phù hợp với mặt bằng nhỏ, không có vỉa hè rộng hay chỗ để xe lớn.
Nhà có giấy tờ sổ đỏ rõ ràng, mặt tiền đường lớn thuận tiện kinh doanh nhưng diện tích khá nhỏ, không gian phía sau có bếp và toilet riêng rất tiện lợi cho việc kinh doanh đồ uống takeaway. Tuy nhiên, việc cấm dịch vụ ăn uống tại chỗ là điểm hạn chế tiềm năng kinh doanh.
Nhận xét về giá: Mức giá 6 triệu/tháng là hợp lý, không bị đội giá quá cao, phù hợp với mặt bằng diện tích nhỏ và giới hạn hình thức kinh doanh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền đường Trần Cao Vân, tuyến đường lớn, có lưu lượng người qua lại ổn định, thuận tiện cho kinh doanh bán lẻ.
– Diện tích nhỏ gọn phù hợp với các hộ kinh doanh nhỏ, bán hàng takeaway, hoặc cửa hàng dịch vụ không đòi hỏi không gian lớn.
– Bếp và toilet riêng biệt phía sau tạo sự thuận tiện về mặt vệ sinh và vận hành, điều ít gặp ở các mặt bằng thuê khác.
– Chủ nhà sống trên tầng trên, quản lý dễ dàng, giảm rủi ro về an ninh và tranh chấp.
Điểm hạn chế là không cho phép ăn uống tại chỗ, giới hạn tiềm năng kinh doanh, và diện tích khá nhỏ so với mặt bằng kinh doanh thông thường.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để kinh doanh cửa hàng nước uống takeaway, cửa hàng tiện lợi nhỏ, hoặc dịch vụ bán hàng nhanh gọn không yêu cầu không gian lớn. Không thích hợp làm quán ăn, cafe ngồi tại chỗ hay kinh doanh cần mặt bằng rộng.
Ngoài ra, có thể dùng làm văn phòng đại diện hoặc cửa hàng giới thiệu sản phẩm nhỏ cho các doanh nghiệp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt bằng 40m², đường Lê Duẩn) | Đối thủ 2 (Mặt bằng 35m², đường Nguyễn Văn Linh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 37 m² | 40 m² | 35 m² |
| Giá thuê (tháng) | 6 triệu | 7.2 triệu | 5.5 triệu |
| Đặc điểm vị trí | Mặt tiền đường lớn, đông người qua lại | Mặt tiền đường lớn, gần khu văn phòng | Hẻm xe máy, khu dân cư sầm uất |
| Tiện ích phụ trợ | Bếp, toilet riêng biệt | Chỉ có toilet chung | Bếp nhỏ trong phòng |
| Giới hạn kinh doanh | Không dịch vụ ăn uống tại chỗ | Cho phép ăn uống tại chỗ | Không giới hạn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy phép kinh doanh và quy định của phường về loại hình kinh doanh cho phép tại địa chỉ này.
- Xác minh rõ quy định cấm ăn uống tại chỗ, tránh tranh chấp hoặc vi phạm hợp đồng.
- Kiểm tra tình trạng mặt bằng hiện tại về an ninh, điện nước, vệ sinh (toilet, bếp).
- Đảm bảo hợp đồng rõ ràng về thời gian thuê và điều kiện thanh toán, tránh phát sinh chi phí ngoài hợp đồng.
- Thẩm định kỹ vị trí thực tế mặt tiền có vỉa hè rộng, chỗ để xe thuận tiện cho khách hàng hay không.
