Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kinh doanh này nằm trên phố Phương Mai, Quận Đống Đa – khu vực trung tâm, mật độ dân cư và hoạt động thương mại dịch vụ rất cao, đặc biệt gần các bệnh viện lớn như Bạch Mai, Da Liễu, Việt Pháp. Diện tích 45m², 7 tầng có thang máy, 2 mặt tiền (mặt phố + mặt ngõ), đây là điều rất hiếm trong phân khúc cho thuê mặt bằng kinh doanh.
Giá thuê 50 triệu/tháng tương đương ~1.111.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung cho thuê mặt bằng kinh doanh tại khu vực Đống Đa, bởi các mặt bằng mặt phố nhỏ thường dao động từ 700.000 đến 1.000.000 VNĐ/m²/tháng tùy vị trí và tầng. Tuy nhiên, đặc điểm 7 tầng với thang máy và 2 mặt tiền là điểm cộng lớn, phù hợp cho mô hình kinh doanh chuyên nghiệp, văn phòng hoặc showroom thiết bị y tế.
So sánh với chi phí xây dựng và vận hành tòa nhà 7 tầng (giá xây dựng hoàn thiện 6-7 triệu/m²) thì mức giá thuê này tương đối hợp lý nếu khai thác toàn bộ công năng của tòa nhà. Nhưng nếu chỉ thuê 1 hoặc 2 tầng, chi phí sẽ bị đội lên khá nhiều.
Nhận xét về giá: Giá thuê ở mức cao nhưng chưa vượt ngưỡng nếu khách thuê tận dụng tối đa diện tích và vị trí 2 mặt tiền. Tuy nhiên, nếu chỉ thuê một phần nhỏ hoặc không khai thác được hết tiện ích, mức giá này cần thương lượng giảm ít nhất 10-15%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- 2 mặt tiền trước sau, trong đó 1 mặt phố lớn và 1 mặt ngõ rộng, giúp tăng khả năng tiếp cận khách hàng và lưu thông hàng hóa.
- 7 tầng có thang máy, thuận tiện cho việc bố trí nhiều phòng ban hoặc khu trưng bày, phù hợp với các mô hình văn phòng, phòng khám, trung tâm đào tạo.
- Vị trí ngay khu vực sầm uất, tập trung nhiều bệnh viện lớn tạo lợi thế cho các mô hình dịch vụ y tế, thiết bị y tế, thẩm mỹ.
- Ưu tiên mô hình sạch, không gây mùi đảm bảo môi trường làm việc chuyên nghiệp và tránh rủi ro về an ninh trật tự.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với cấu trúc 7 tầng và thang máy, căn nhà phù hợp nhất để làm văn phòng công ty hoặc trung tâm đào tạo, trưng bày thiết bị y tế, phòng khám hoặc các dịch vụ liên quan đến y tế – thẩm mỹ.
Đầu tư làm kho xưởng không phù hợp do diện tích nhỏ và vị trí trung tâm, chi phí cao. Ở thực cũng không tối ưu vì diện tích bị chia nhỏ, chi phí thuê cao. Do đó, khách thuê nên khai thác mô hình dịch vụ chuyên nghiệp, tận dụng tối đa các tầng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt phố Xã Đàn, Đống Đa) | Đối thủ 2 (Mặt phố Láng Hạ, Đống Đa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 45 m² | 40 m² | 50 m² |
| Số tầng | 7 tầng, có thang máy | 3 tầng, không thang máy | 5 tầng, có thang máy |
| Vị trí | 2 mặt tiền phố Phương Mai | 1 mặt tiền phố Xã Đàn | 1 mặt tiền phố Láng Hạ |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 50 | 30 | 45 |
| Phù hợp mô hình | Văn phòng, y tế, showroom | Văn phòng nhỏ, shop thời trang | Văn phòng, phòng khám |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ về giấy phép kinh doanh đa tầng, đặc biệt là phòng cháy chữa cháy (PCCC) cho tòa nhà 7 tầng.
- Xem xét hợp đồng thuê, quy định về mô hình kinh doanh được phép (ưu tiên mô hình sạch, không gây mùi).
- Kiểm tra tình trạng thang máy, hệ thống điện nước vận hành ổn định.
- Phân tích kỹ về hẻm phía sau – dù có mặt tiền nhưng nếu hẻm quá nhỏ hoặc khó quay đầu xe sẽ ảnh hưởng đến vận chuyển hàng hóa.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đảm bảo không có kế hoạch giải tỏa hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất trong tương lai gần.
