Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 5m x 20m = 100 m², nhà xây 1 trệt + 3 lầu với tổng khoảng 4 sàn sử dụng (ước tính ~400 m² sàn). Giá thuê 27 triệu/tháng tương đương 67.500 đồng/m²/tháng (27 triệu / 400 m²).
Đối với khu vực Tân Bình, nhà hẻm xe hơi vào được, mới xây, có 5 phòng, 4 toilet, máy lạnh đầy đủ, mức giá này tương đối cao nhưng nằm trong mức chấp nhận được nếu so với tiêu chuẩn văn phòng hoặc kinh doanh dịch vụ chuyên nghiệp.
Nếu so với chi phí xây mới, 1m² sàn xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu đồng, thì tiền thuê này tương đương khoảng 5% – 6% giá trị vốn của tài sản mỗi năm (27 triệu x 12 = 324 triệu/năm; 324 triệu / (400 m² x 6.5 triệu) = 0.0125 hay 1.25% vốn, khá hợp lí khi thuê dài hạn).
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới xây, thiết kế hiện đại, sạch sẽ, có giếng trời thoáng mát, đảm bảo ánh sáng và thông khí tốt.
- Xe hơi vào nhà thuận tiện, rất hiếm trong nhóm nhà hẻm ở Tân Bình.
- 5 phòng ngủ và 4 toilet riêng biệt, phù hợp đa dạng mục đích như văn phòng, spa, trung tâm đào tạo, shop cao cấp.
- Vị trí sát ranh với Phú Nhuận, gần sân bay Tân Sơn Nhất, thuận tiện giao thông và tiếp cận khách hàng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để làm văn phòng đại diện hoặc kinh doanh dịch vụ (spa, showroom, trung tâm đào tạo), tận dụng thiết kế nhiều phòng riêng và tiện nghi máy lạnh. Ở thực có thể nhưng hơi rộng so với nhu cầu cá nhân. Đầu tư xây mới không hợp lý do đã có nhà mới, giá thuê khá cao nhưng tỉ lệ hợp lý cho thuê thương mại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trường Chinh, Tân Bình) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Sỹ, Phú Nhuận) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 100 | 90 | 110 |
| Kết cấu | Trệt + 3 lầu, 5 PN, 4 WC, nhà mới | Trệt + 2 lầu, 4 PN, cũ hơn | Trệt + 3 lầu, 6 PN, nhà hơi cũ |
| Hẻm / Mặt tiền | Hẻm xe hơi vào được | Hẻm nhỏ, xe máy | Mặt tiền đường lớn |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 27 (thương lượng) | 22 | 35 |
| Phù hợp | Văn phòng, spa, shop | Nhà ở, văn phòng nhỏ | Showroom, kinh doanh đa ngành |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Pháp lý: Đã có sổ, cần kiểm tra kỹ sổ có chính chủ và không tranh chấp.
- Hẻm xe hơi: Xác minh chiều rộng hẻm có đủ cho xe tải lớn nếu cần vận chuyển.
- Nhà mới: Kiểm tra hệ thống điện nước, máy lạnh vận hành ổn định.
- Hợp đồng thuê: Ưu tiên hợp đồng lâu dài, cần đàm phán rõ điều khoản tăng giá và bảo trì.
- Vị trí: Mặc dù gần sân bay, nên kiểm tra tiếng ồn và ô nhiễm có ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh hay không.
Nhận xét về giá: Giá thuê 27 triệu/tháng được đánh giá là hơi cao so với mặt bằng nhà hẻm trong Tân Bình, nhưng bù lại nhà mới xây, xe hơi vào được, nhiều phòng máy lạnh và vị trí sát ranh Phú Nhuận là điểm cộng lớn. Người thuê nên thương lượng để có thể giảm giá hoặc yêu cầu thêm một số tiện ích kèm theo. Nếu có nhu cầu làm văn phòng hoặc kinh doanh dịch vụ đòi hỏi chuẩn mực cao, mức giá này là hợp lý và có thể chốt nhanh.
