Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng, diện tích 30m², diện tích sử dụng tổng khoảng 150m² sàn. Giá thuê 6 triệu/tháng tương đương ~200.000đ/m²/tháng. Với khu vực Tây Hồ, đặc biệt mặt ngõ Lạc Long Quân, mức giá này thuộc tầm trung đến thấp so với mặt bằng cho thuê nhà nguyên căn tương đương (thường 7-10 triệu/tháng cho nhà ngõ rộng trên 3m, diện tích nhỏ).
Tuy nhiên, cần đánh giá thêm kết cấu, hiện trạng nhà (không rõ cũ mới, nội thất), và mặt ngõ chỉ 3m, hơi nhỏ so với tiêu chuẩn mặt tiền thoáng rộng thuận tiện kinh doanh hoặc văn phòng. Nhà 5 tầng với 2 phòng ngủ cho thuê nguyên căn là khá phù hợp cho hộ gia đình hoặc văn phòng nhỏ.
Nhận xét về giá: Giá thuê 6 triệu/tháng là tương đối hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với khu vực, thậm chí có thể có thể thương lượng nhẹ do mặt ngõ nhỏ và nhà có thể cũ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt ngõ Lạc Long Quân, ngõ thông ra Thụy Khuê và Võng Thị, rất tiện lợi đi lại và gần trường học, chợ, Hồ Tây.
- Ngõ rộng 3m – đủ để xe máy và xe tải nhỏ đi lại, thuận tiện cho thuê làm văn phòng hoặc hộ gia đình.
- Nhà 5 tầng, chiều cao đủ để phân chia không gian hợp lý, phù hợp với nhiều mục đích sử dụng.
- Hưởng không khí trong lành từ Hồ Tây, điểm cộng về môi trường sống.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất với khách thuê là hộ gia đình nhỏ hoặc nhóm người đi làm muốn thuê không gian ở kết hợp làm việc tại nhà. Ngoài ra, có thể cho thuê làm văn phòng đại diện công ty nhỏ hoặc studio sáng tạo nhờ vị trí yên tĩnh và ngõ thông. Không phù hợp để làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí ngõ hẹp. Đầu tư xây lại không phù hợp vì không sở hữu tài sản, chỉ cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Thụy Khuê) | Đối thủ 2 (Ngõ Võng Thị) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sàn | 150m² (5 tầng x 30m²) | 120m² (4 tầng x 30m²) | 90m² (3 tầng x 30m²) |
| Giá thuê | 6 triệu/tháng | 7 triệu/tháng | 5 triệu/tháng |
| Đường trước nhà | Ngõ 3m, thông | Ngõ 4m, thông | Ngõ 2,5m, cụt |
| Phù hợp | Gia đình, VP nhỏ | Gia đình, VP nhỏ | Gia đình nhỏ |
| Ưu điểm | Ngõ thông, gần Hồ Tây | Ngõ rộng, gần chợ | Giá rẻ |
| Nhược điểm | Ngõ nhỏ, có thể nhà cũ | Giá cao hơn | Ngõ cụt, ít thuận tiện |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà: nhà 5 tầng nhưng có thể cũ, cần kiểm tra thấm dột, kết cấu nền móng, điện nước.
- Ngõ rộng 3m, cần kiểm tra tính thông thoáng, có dễ quay đầu xe tải nhỏ hay ô tô không (ảnh hưởng vận chuyển, giao nhận hàng hóa nếu dùng làm văn phòng).
- Xác minh rõ ràng hợp đồng thuê, tránh rủi ro tranh chấp với chủ nhà hoặc bên thứ ba.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh ngõ, tránh trường hợp ngõ có thể bị cấm xe hoặc bị thu hẹp trong tương lai.
- Do gần Hồ Tây, cần kiểm tra xem có quy định gì về bảo vệ môi trường, tiếng ồn hoặc giới hạn hoạt động kinh doanh.