Thẩm định giá trị thực:
Bất động sản là nhà nguyên căn mặt tiền hẻm xe hơi, diện tích đất 30m², diện tích sử dụng 90m² (nhà nở hậu). Giá thuê 16 triệu/tháng tương đương ~178.000đ/m² sử dụng/tháng. Với vị trí trung tâm Bình Thạnh, cách Quận 1 và Quận 2 khoảng 5 phút, giá thuê này ở mức trung bình đến hơi cao so với mặt bằng hẻm xe hơi cùng khu vực.
Nhà hiện trạng là nhà cũ, nhà trống chưa trang bị nội thất, trên đất chưa chuyển thổ (cần kiểm tra kỹ pháp lý), nên không tính giá trị nhà mới xây, chủ yếu giá trị nằm ở vị trí và tiện ích hẻm rộng. Nếu xây mới hoàn chỉnh, chi phí xây dựng khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tương đương 540-630 triệu cho 90m², do đó giá thuê hiện tại phản ánh phần lớn giá trị vị trí và khả năng sử dụng ngay.
Nhận xét về giá: mức 16 triệu/tháng là có phần hơi cao so với hẻm trung tâm Bình Thạnh, đặc biệt khi diện tích đất nhỏ, nhà cũ và đất chưa chuyển thổ sẽ là điểm yếu để thương lượng giảm giá từ 10-15%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng xe hơi 2 chiều, thuận tiện đậu xe trước nhà, rất hiếm trong khu vực nhiều hẻm nhỏ và chật chội.
- Nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng và công năng bên trong dù mặt tiền chỉ 3m.
- Vị trí sát Vinhome Central Park và trung tâm Bình Thạnh, di chuyển nhanh về Quận 1 và Quận 2.
- Có sân thượng, sân phơi rộng rãi, phù hợp nhu cầu ở thực hoặc làm văn phòng nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc làm văn phòng công ty nhỏ – đặc biệt với các doanh nghiệp cần vị trí trung tâm, giao thông thuận tiện. Không phù hợp để làm kho xưởng do diện tích nhỏ và khu vực dân cư đông đúc. Nếu đầu tư dài hạn có thể cân nhắc cải tạo nâng cấp nhà để tăng giá thuê hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng khi hoàn tất thủ tục chuyển thổ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 500 Điện Biên Phủ) | Đối thủ 2 (Hẻm 450 Điện Biên Phủ) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm xe hơi, gần Vinhomes Central Park | Hẻm xe máy, cách trung tâm 7 phút | Hẻm xe hơi nhỏ, cách trung tâm 6 phút |
| Diện tích sử dụng (m²) | 90 | 85 | 95 |
| Số phòng ngủ | 3 | 2 | 3 |
| Phòng vệ sinh | 2 | 1 | 2 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 16 | 13 | 14.5 |
| Hẻm xe hơi | Có, rộng | Không | Có, nhỏ |
| Pháp lý | Đã có sổ, đất chưa chuyển thổ | Đã có sổ, đất thổ cư | Đã có sổ, đất thổ cư |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý đất chưa chuyển thổ, tránh rủi ro chuyển đổi mục đích và xây dựng.
- Kiểm tra tình trạng nhà cũ, kết cấu chịu lực, hệ thống điện nước, độ thấm dột.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, dù hẻm rộng nhưng cần xác minh thực tế.
- Xem xét quy hoạch xung quanh khu vực để tránh bị hạn chế phát triển hoặc giải tỏa.
- Thương lượng giảm giá do nhà cũ, diện tích đất nhỏ và chưa chuyển thổ.
