Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích đất 50m², diện tích sử dụng khoảng 160m² (3 tầng x ~50m² mỗi tầng). Giá thuê 16 triệu/tháng, tương đương 100.000 VNĐ/m² sàn/tháng. Với vị trí quận Tây Hồ, gần Hồ Tây, khu vực có giá thuê nhà nguyên căn phổ biến dao động từ 90.000 đến 130.000 VNĐ/m² tùy chất lượng và vị trí chính xác.
Nhà thuộc dạng nhà ngõ, hẻm 2m, xe máy tránh nhau thoải mái nhưng không rộng rãi cho ô tô. Kết cấu nhà 3 tầng, 4 phòng ngủ, có trang bị nội thất cơ bản như điều hòa, sàn gỗ, bếp đầy đủ. Nhà còn mới, sạch đẹp, phù hợp gia đình ổn định lâu dài.
So với chi phí xây dựng mới nhà 3 tầng với giá thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², giá thuê này là hợp lý, phản ánh đúng giá trị sử dụng thực tế. Tuy nhiên, hẻm nhỏ và không cho thuê người nước ngoài, hạn chế khách thuê đa dạng.
Nhận xét về giá: Giá cho thuê 16 triệu/tháng là mức giá vừa phải, không quá cao so với khu vực Tây Hồ, nhưng cũng không quá rẻ để nghi ngờ về chất lượng hay pháp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần Lotte, siêu thị Winmart, Viện Tim, chỉ vài bước ra Hồ Tây – rất thuận tiện cho cuộc sống và di chuyển.
- Nhà có 4 phòng ngủ rộng rãi, phù hợp cho gia đình đông người hoặc có nhu cầu làm việc tại nhà.
- Nội thất cơ bản đầy đủ, sàn gỗ và WC hiện đại, giảm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
- Ngõ 2m, xe máy tránh thoải mái, phù hợp khu vực trung tâm Tây Hồ vốn có nhiều ngõ nhỏ.
- Ưu tiên cho gia đình thuê, không cho thuê người nước ngoài và làm căn hộ dịch vụ, giúp đảm bảo môi trường sống yên tĩnh, an ninh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế lâu dài, đặc biệt dành cho gia đình có nhu cầu không gian rộng, yên tĩnh, gần các tiện ích và trường học. Với vị trí và nội thất hiện tại, việc cho thuê dòng tiền cũng khả thi nhưng giới hạn đối tượng khách thuê do ngõ nhỏ và điều kiện không cho thuê người nước ngoài.
Khó khai thác làm kho xưởng hoặc đầu tư xây lại vì diện tích đất nhỏ, ngõ nhỏ, chi phí xây dựng và cải tạo cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Lạc Long Quân) | Đối thủ 2 (Ngõ Xuân Diệu) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Ngõ Trịnh Công Sơn, gần Hồ Tây, đối diện Viện Tim | Ngõ Lạc Long Quân, cách Hồ Tây 150m | Ngõ Xuân Diệu, cách hồ 100m |
| Diện tích sử dụng | 160m² (50m² x 3 tầng) | 140m² (45m² x 3 tầng) | 150m² (50m² x 3 tầng) |
| Phòng ngủ | 4 phòng | 3 phòng | 4 phòng |
| Ngõ hẻm | Ngõ 2m, xe máy tránh nhau | Ngõ 2,5m, xe máy và ô tô nhỏ qua được | Ngõ 3m, xe ô tô 4 chỗ vào được |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 16 triệu | 15 triệu | 18 triệu |
| Nội thất | Đầy đủ cơ bản, sàn gỗ, điều hòa | Cơ bản, chưa có điều hòa | Full nội thất cao cấp |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng ngõ 2m: Có đảm bảo xe máy thuận tiện vào ra, không bị nghẽn giờ cao điểm.
- Kiểm tra hiện trạng nhà về điện nước, thấm dột do nhà 3 tầng, đảm bảo an toàn khi sử dụng lâu dài.
- Xác nhận quy định cho thuê rõ ràng – chủ nhà không cho thuê người nước ngoài hay làm căn hộ dịch vụ, cần đảm bảo phù hợp nhu cầu người thuê.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý, sổ đỏ chính chủ để tránh tranh chấp.
- Đánh giá phong thủy nhà, đặc biệt hướng nhà và ánh sáng tự nhiên do nhà ngõ nhỏ có thể hạn chế chiếu sáng.
