Thẩm định giá trị thực:
Căn mặt bằng văn phòng tại tầng 30 của tòa ROX Tower, Goldmark City có diện tích 178m². Vị trí tọa lạc trên trục đường Hồ Tùng Mậu – một trong những tuyến đường chính kết nối khu vực phía Tây Hà Nội với trung tâm, rất thuận tiện cho giao thông và tiếp cận khách hàng.
Giá thuê 15 USD/m² (tương đương khoảng 350.000 VNĐ/m²/tháng) được đưa ra trong tin ban đầu là tham khảo từ nguồn quảng cáo. Dựa trên các dự án văn phòng cùng phân khúc hạng B và B+ tại khu vực Bắc Từ Liêm và Cầu Giấy, mức giá thuê mặt bằng văn phòng có trang bị điều hòa trung tâm và đầy đủ tiện ích dịch vụ dao động phổ biến từ 12-18 USD/m²/tháng.
Ước tính mức giá hợp lý cho căn này là khoảng 14-16 USD/m²/tháng, tương đương 325.000 – 370.000 VNĐ/m²/tháng, do đây là tòa nhà mới, có hệ thống PCCC chuẩn quốc tế, an ninh tốt, dịch vụ vận hành chuyên nghiệp và vị trí giao thông thuận lợi.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí tại tầng 30, tầm nhìn rộng thoáng, ít bị che khuất, phù hợp với văn phòng làm việc cần sự yên tĩnh và chuyên nghiệp.
- Hệ thống điều hòa trung tâm trần thạch cao sẵn có, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
- Tiện ích nội khu đa dạng: trung tâm thương mại, siêu thị, phòng gym, spa ngay trong tòa nhà giúp nâng cao trải nghiệm làm việc và phục vụ khách hàng.
- Ba tầng hầm để xe và thang máy tốc độ cao đảm bảo thuận tiện cho nhân viên và khách hàng.
- Vị trí trên tuyến đường Hồ Tùng Mậu kết nối nhanh đến Mỹ Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, tăng khả năng tiếp cận khách thuê và đối tác kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và kết cấu hiện tại, căn mặt bằng văn phòng này phù hợp nhất để cho thuê làm văn phòng công ty, đặc biệt các doanh nghiệp quy mô vừa và lớn cần không gian làm việc chuyên nghiệp, đồng thời tận dụng các tiện ích nội khu để nâng cao môi trường làm việc.
Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê theo mô hình coworking space hoặc chi nhánh ngân hàng, công ty bảo hiểm,… tận dụng vị trí đắc địa và tiện ích dịch vụ.
Việc đầu tư để xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng hiện tại không cần thiết do tòa nhà đã hoàn chỉnh và vận hành tốt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (ROX Tower) | Đối thủ 1 (Tòa nhà Mễ Trì Plaza) | Đối thủ 2 (Tòa nhà FLC Twin Towers) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm | Mễ Trì, Nam Từ Liêm | Đỗ Đức Dục, Nam Từ Liêm |
| Diện tích | 178 m² | 150 – 200 m² | 160 – 200 m² |
| Giá thuê | 14-16 USD/m²/tháng (ước tính) | 13-15 USD/m²/tháng | 15-17 USD/m²/tháng |
| Tiện ích | Điều hòa trung tâm, PCCC chuẩn, gym, spa, siêu thị | Điều hòa trung tâm, PCCC, bãi đỗ xe | Điều hòa trung tâm, PCCC, trung tâm thương mại |
| Giao thông | Gần trục đường Hồ Tùng Mậu, kết nối Mỹ Đình | Gần đường Mễ Trì, kết nối sân bay Nội Bài | Gần đường Đỗ Đức Dục, kết nối Mỹ Đình |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng quản lý vận hành và chi phí dịch vụ để tránh phát sinh không mong muốn.
- Xác minh rõ ràng về mức giá thuê đã bao gồm VAT, phí dịch vụ và các khoản phụ phí khác chưa.
- Kiểm tra hệ thống điều hòa, thang máy vận hành ổn định, đảm bảo không gây gián đoạn công việc.
- Đánh giá an ninh 24/7 và hệ thống PCCC theo tiêu chuẩn quốc tế, đề phòng rủi ro cháy nổ.
- Xem xét quy định về sử dụng mặt bằng tại tòa nhà, tránh các hạn chế về giờ làm việc hoặc loại hình kinh doanh.