Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng nhà xưởng diện tích 1000m², chiều cao 8m, có điện 3 pha đầy đủ và đường xe tải lớn tại Quận 12 là đặc điểm rất phù hợp cho thuê làm kho xưởng hoặc sản xuất nhẹ. Giá thuê 65 triệu đồng/tháng tương đương 65.000 đồng/m²/tháng.
So với mặt bằng khu vực Quận 12, giá thuê kho xưởng có điện 3 pha, chiều cao tương đương thường dao động từ 45.000 – 70.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích phụ trợ. Vị trí mặt tiền đường lớn như đường Trường Chinh, kết nối giao thông thuận lợi tạo lợi thế cao hơn so với hẻm nhỏ hoặc khu trong ngõ.
Tuy nhiên, nếu so sánh trực tiếp với các kho xưởng mới xây dựng hoặc khu công nghiệp Quận 12, mức giá này có thể hơi cao nếu không có thêm tiện ích khác như văn phòng đi kèm, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hoặc an ninh bảo vệ chuyên nghiệp. Chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn (chưa tính đất) nên nếu nhà xưởng cũ xuống cấp hoặc chưa có hệ thống kỹ thuật đồng bộ thì giá thuê phải được điều chỉnh hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích lớn 1000m²: Rất phù hợp cho doanh nghiệp cần không gian rộng, dễ bố trí máy móc, kho bãi.
- Chiều cao 8m: Đủ để xếp chồng hàng hoặc lắp đặt thiết bị công nghiệp cỡ vừa.
- Điện 3 pha đầy đủ: Đáp ứng nhu cầu công suất lớn, điểm cộng lớn so với kho chỉ có điện dân dụng.
- Đường xe tải lớn: Thuận tiện vận chuyển, tránh được rủi ro về quay đầu xe hay hẻm nhỏ gây cản trở.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà xưởng này rất phù hợp để thuê làm kho chứa hàng hoặc nhà máy sản xuất vừa và nhỏ. Với diện tích rộng và chiều cao tốt, có thể bố trí kệ kho cao tầng hoặc máy móc sản xuất. Mức giá hiện tại phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ có nhu cầu thuê dài hạn. Nếu chủ đầu tư muốn khai thác dòng tiền ổn định, cho thuê theo hợp đồng dài hạn sẽ tối ưu nhất.
Nếu doanh nghiệp nhỏ chưa cần diện tích quá lớn, có thể thương lượng giảm diện tích thuê hoặc giá để phù hợp hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Thị Riêng, Q12) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Ảnh Thủ, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 1000 m² | 800 m² | 1200 m² |
| Chiều cao xưởng | 8 m | 6 m | 7 m |
| Điện 3 pha | Đầy đủ | Đầy đủ | Không |
| Đường xe tải lớn | Có | Hẻm nhỏ, khó quay đầu | Có |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 65 | 50 | 60 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng kết cấu nhà xưởng: Có bị xuống cấp, nứt tường, thấm dột không.
- Kiểm tra hệ thống điện 3 pha, đường dây và công tơ có đảm bảo công suất yêu cầu.
- Đánh giá tình trạng đường vào có đủ rộng, không bị cấm tải trọng xe lớn.
- Xác nhận quy hoạch sử dụng đất, không dính quy hoạch dự án hoặc hành lang an toàn giao thông.
- Kiểm tra pháp lý cho thuê rõ ràng, tránh tranh chấp chủ quyền hoặc giấy tờ không minh bạch.
Nhận xét: Giá thuê 65 triệu/tháng hơi cao so với mặt bằng Quận 12, tuy nhiên lợi thế về diện tích lớn, chiều cao, điện 3 pha và đường xe tải lớn là điểm cộng đáng giá. Nếu nhà xưởng còn mới, kết cấu tốt và pháp lý sạch sẽ thì mức giá này có thể chấp nhận được. Người thuê nên kiểm tra kỹ các yếu tố kỹ thuật và pháp lý để có thể thương lượng giảm giá khoảng 10-15% hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ thêm tiện ích để đảm bảo mức giá phù hợp.
