Nhận định tổng quan về giá bán
Nhà tại đường Tân Sơn Nhì, quận Tân Phú, có diện tích đất 55 m², chiều dài 13 m, xây 3 lầu, 4 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, nằm trong hẻm xe hơi 6-8m, góc 2 mặt tiền hẻm sát mặt tiền Tân Sơn Nhì. Giá chào bán là 7,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 140 triệu/m².
Với mức giá này, xét trên thị trường hiện tại của quận Tân Phú, đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm nhưng có thể hợp lý nếu xét đến vị trí góc 2 mặt tiền hẻm rộng và nhà đã được sửa sang lại mới.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Loại nhà | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm | Thời gian tham khảo |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tân Sơn Nhì, Tân Phú (bán nhà hẻm xe hơi, không góc) | 50-60 | Nhà hẻm xe hơi 3-4 lầu | 5.5 – 6.5 | 90 – 110 | Hẻm xe hơi, không góc, chưa sửa mới | Q1-2024 |
| Tân Sơn Nhì, Tân Phú (góc 2 mặt tiền hẻm, hẻm rộng 6-8m) | 55 | Nhà góc 3 lầu | 7.0 – 7.7 | 127 – 140 | Nhà đã sửa mới, vị trí góc, hẻm rộng | Q1-2024 |
| Mặt tiền Tân Sơn Nhì | 55 | Nhà 3 lầu | 8.5 – 9.5 | 154 – 172 | Vị trí mặt tiền đắc địa | Q1-2024 |
Nhận xét và đề xuất
– Mức giá 7,7 tỷ đồng tương ứng 140 triệu/m² là cao hơn mặt bằng nhà hẻm xe hơi thông thường trong khu vực (khoảng 90-110 triệu/m²), nhưng phù hợp với các nhà có vị trí góc 2 mặt tiền hẻm rộng, thuận tiện kinh doanh hoặc ở có giá trị gia tăng cao.
– Nhà đã được sửa mới toàn bộ cũng là một điểm cộng, giảm thiểu chi phí đầu tư thêm cho người mua.
– Nếu người mua không có nhu cầu vị trí góc hoặc hẻm rộng, có thể thương lượng giá xuống khoảng 6,8 – 7,0 tỷ đồng (tương đương 123 – 127 triệu/m²) để phù hợp hơn với mặt bằng chung hẻm xe hơi trong khu vực.
– Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, người mua có thể đưa ra các luận điểm:
+ So sánh với các căn nhà hẻm xe hơi không góc, giá thấp hơn nhiều.
+ Xem xét yếu tố thanh khoản, giảm giá sẽ giúp bán nhanh hơn trong thị trường có nhiều lựa chọn.
+ Chi phí đầu tư sửa chữa dù đã giảm nhưng vẫn còn các chi phí liên quan đến pháp lý, thuế, chuyển nhượng.
+ Tình hình thị trường có thể biến động, việc giữ giá cao có rủi ro kéo dài thời gian bán.
Kết luận
Giá 7,7 tỷ đồng là mức giá hợp lý trong trường hợp người mua ưu tiên vị trí góc 2 mặt tiền hẻm rộng, nhà mới sửa và có nhu cầu sử dụng hoặc đầu tư lâu dài. Tuy nhiên, nếu mục đích mua để ở bình thường hoặc có ngân sách hạn chế, mức giá hợp lý hơn nên trong khoảng 6,8 – 7,0 tỷ đồng. Việc thương lượng nên dựa trên cơ sở so sánh thực tế và đặc điểm nhà nhằm đạt được thỏa thuận hai bên cùng có lợi.
