Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 52m², công nhận 41m², diện tích sử dụng thực tế 130m² do tận dụng tối đa không gian 2 tầng và nửa tầng thượng BTCT. Giá bán 5,95 tỷ tương đương khoảng 114,4 triệu/m² diện tích sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà trong hẻm tại Bình Thạnh, đặc biệt khu vực Lê Văn Duyệt – Yên Đỗ vốn đang có nhiều dự án mới và cạnh tranh.
So với chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), giá nhà cũ này đã phản ánh rất nhiều vào vị trí và tiện ích sẵn có. Tuy nhiên, diện tích đất công nhận chỉ 41m² là điểm hạn chế, đồng thời nhà có dạng nở hậu nên không tận dụng tối đa mặt tiền.
Đánh giá: Với vị trí trung tâm Bình Thạnh, là nhà hẻm có thể để xe thoải mái cùng nội thất cao cấp, giá trên vẫn hơi cao do diện tích đất công nhận nhỏ, nhưng không vượt xa mức thị trường nếu so với những căn tương tự mặt tiền đường chính. Người mua nên thương lượng giảm 5-7% để có giá thực sự hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà thiết kế hiện đại, 2 tầng + nửa tầng thượng BTCT (chuồng cu) tăng diện tích sử dụng hiệu quả.
- Hẻm rộng đủ để xe thoải mái, thuận tiện hơn nhiều nhà hẻm nhỏ tại Bình Thạnh.
- Có phòng ngủ tầng trệt thuận tiện cho người già hoặc gia đình đa thế hệ.
- Nội thất cao cấp tặng kèm giá trị sẵn có, giúp người mua giảm chi phí hoàn thiện.
- Pháp lý sạch, hỗ trợ rút sổ nhanh do chủ đang vay ngân hàng ACB.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực do thiết kế hiện đại, phòng ngủ tầng trệt và nội thất cao cấp. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dài hạn với mức giá tốt do vị trí trung tâm, gần chợ Bà Chiểu, tiện ích đầy đủ. Tuy nhiên, do diện tích đất nhỏ, không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây mới quy mô lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Quang Định, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Phan Văn Trị, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 52 (công nhận 41) | 50 (công nhận 48) | 55 (công nhận 50) |
| Số tầng | 2 + nửa tầng thượng | 2 | 3 |
| Giá bán (tỷ) | 5,95 | 5,5 | 6,2 |
| Giá/m² sử dụng (triệu/m²) | 114,4 | 110 | 120 |
| Hẻm / Mặt tiền | Hẻm rộng để xe thoải mái | Hẻm nhỏ 2m | Mặt tiền đường lớn |
| Nội thất | Cao cấp, tặng kèm | Trống, cần sửa chữa | Hoàn thiện cơ bản |
| Pháp lý | Đã có sổ, hỗ trợ rút nhanh | Đã có sổ | Đang chờ hoàn công |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực, đặc biệt khả năng xây dựng thêm hoặc chuyển đổi công năng do diện tích công nhận nhỏ hơn diện tích đất thực tế.
- Do nhà nở hậu, cần khảo sát kỹ kết cấu và thiết kế để tránh lỗi phong thủy hoặc không tận dụng được hết diện tích xây dựng.
- Kiểm tra tình trạng thực tế của tầng thượng BTCT (chuồng cu) xem có chắc chắn và hợp lệ pháp lý không.
- Do chủ vay ngân hàng, cần làm rõ quy trình rút sổ và tranh chấp nợ nếu có.
- Đánh giá kỹ hẻm vào và khả năng quay đầu xe, nhất là xe tải chở vật liệu xây dựng nếu có ý định cải tạo nâng cấp.
